Arkiv

Archive for 28 januari, 2024

SBN/Sikhall 9: Yttrandet till Förvaltningsrätten

28 januari, 2024 2 kommentarer

I torsdags, den 25 januari, behandlade samhällsbyggnadsnämnden ärendet “Svar på överklagandet av Vänersborgs kommuns beslut fattat av samhällsbyggnadsnämnden 2023-11-16”. Bakom den långa rubriken på ärendet döljer sig det beslut som nämnden fattade om processen kring de fastighetsrättsliga lösningarna i Sikhall i november förra året. (Se “Sikhall (2): Oppositionen kör över de styrande”.) Oppositionspartierna (M+L+V+MBP+SD) fattade ett annat beslut än det beslutsförslag som förvaltningen hade lagt fram. Och som stöddes av de styrande partierna (S+C+KD+MP). Voteringen slutade med 6 röster för oppositionens förslag och 5 för de styrandes.

Beslutet får som bekant ett rättsligt efterspel. Ordförande Ann-Marie Jonasson (S) och 1:e vice ordförande Johan Anderson (C) överklagade nämligen nämndens beslut till Förvaltningsrätten. De anser att beslutet stred mot lagen på alla punkter och vill att rätten ska upphäva beslutet. Jonasson och Andersson överklagade således ett beslut som deras egen nämnd hade fattat. Frågan är om det inte är unikt. (Se “SBN/Sikhall 1: The bottom is nådd!”.)

Förvaltningsrätten anmodar samhällsbyggnadsnämnden att yttra sig över överklagandet. Rätten vill höra båda sidorna innan den fattar ett beslut om nämndens beslut är lagligt eller inte. Det var detta yttrande som nämnden skulle fatta beslut om i torsdags. I kallelsen till sammanträdet stod det:

”Förvaltningsrätten efterfrågar motpartens svar i målet”

“motpartens svar i målet”. Det läste tydligen inte ledamöterna från de styrande partierna. (Det ska sägas att Ann-Marie Jonasson (S) och Johan Anderson (C) förklarade sig jäviga och lämnade rummet när ärendet behandlades. Som förvaltningschef Andreas Knutsson också gjorde.) Motparten till de båda ordförandena är naturligtvis de ledamöter i oppositionen som stod bakom beslutet, inte de som röstade mot.

Ledamöterna från de styrande lade trots det ett eget förslag till yttrande:

“Nämnden ställer sig bakom Ann-Marie Jonassons och Johan Anderssons skrivelse/ överklagan till förvaltningsrätten. Olika uppfattningar om hur likabehandlingsprincipen ska tolkas gör en oberoende granskning av beslutet som togs i nämnden 2023-11-16 intressant och viktig, inte minst för framtida beslut i liknande ärenden.”

De som stod bakom förslaget var Leif Höglund (S), Håkan Skött (S), Kristina Östergren (S), Helge Kneese (KD) och Hans-Peter Nielsen (KD).

De har totalt missuppfattat. Torsdagens ärende handlade alltså inte om sakfrågan och vad de tyckte om den. Den är redan avgjord och överklagan inlämnad. Nämnden skulle yttra sig över och motivera det beslut som redan var fattat! Min åsikt är tydlig, de som inte var med och fattade beslutet i november borde inte ha deltagit i diskussionen överhuvudtaget.

Nu spelade de styrande partiernas agerande i torsdags ändå ingen roll. De ledamöter som fattade det överklagade beslutet, dvs “oppositionspartierna” (som har majoritet i nämnden), röstade igenom det yttrande till Förvaltningsrätten som samhällsbyggnadsnämndens 2:e vice ordförande Tor Wendel (M) hade författat.

I blogginlägget “SBN/Sikhall 2: Skäl till överklagande” redogjorde jag mycket utförligt för innehållet i Jonassons (S) och Anderssons (C) överklagande. Därför tänkte jag återge hela yttrandet till Förvaltningsrätten från samhällsbyggnadsnämndens majoritet, dvs de partier som inte är med i styret av kommunen. Det finns tre bilagor med i yttrandet. De är exempel på markförsäljning utan viten. De bifogar jag inte på grund av GDPR-reglerna. (Det går också att ladda ner yttrandet som pdf genom att klicka här.)

===

Svar på överklagande av Vänersborgs kommuns beslut fattat av samhällsbyggnadsnämnden 2023-11-16 § 144 

Samhällsbyggnadsnämnden ser fram emot ett avgörande i denna fråga.

Bakgrund

Ärendet “Fastighetsreglerande åtgärder i Sikhall” handlar om att reglera kommunens fastighet Sikhall 1:4 och exploatörens fastighet Sikhall 1:6. Det är för att möjliggöra att en detaljplan upprättas, en plan som byggnadsnämnden beslutade om den 19 maj 2015, och som man då bedömde  “… kan antas hösten 2016.”

År 2005 förvärvade exploatören båda de aktuella fastigheterna efter en budgivning där exploatören lade det högsta budet. Någon vecka efter att förvärvet var klart meddelade kommunstyrelsens ordförande att kommunen skulle förköpa hela den fastighet som exploatören hade förvärvat. Det slutade med att kommunen 2007 förköpte den del av fastigheten som idag är Sikhall 1:4. 

Kommunfullmäktiges beslut är nu att exploatören ska förvärva delar av kommunens fastighet (bilaga 7). Fastighetsregleringen handlar alltså om att exploatören ska få köpa tillbaka delar av sin tidigare mark.

1. Alla viten tas bort.

Det styrande dokumentet “Riktlinjer markanvisningar, exploateringsavtal och försäljning av kommunägda fastigheter” (bilaga 14) är giltigt från 2016-03-03. Sedan dess har många markförsäljningar skett utan att vite tillämpats. 

Vite nämns inte i regelverket. Texten om “Kommunen kan komma att ställa krav på säkerhet i form av pant, bankgaranti, borgen eller dylikt för att garantera exploatörens åtaganden i exploateringsavtalet” (sid 7) står under kapitlet “Exploateringsavtal”, inte under “försäljning av kommunägda fastigheter” och är därför inte tillämpbart i detta ärende (ärendet handlar om fastighetsreglering. “Att överföra mark mellan fastigheter kallas fastighetsreglering” (lantmateriet.se)).

Vite tillämpades inte före 2021. Även om viten har tillämpats därefter så finns det inga dokumenterade  politiska beslut om att viten, i synnerhet löpande viten, ska vara praxis. 

Vite har också formulerats olika i olika fall, t.ex. “Bolaget förbinder sig, vid vite av 1.000.000 kronor i penningvärde 2021-01-01, att vid överlåtelse av äganderätten till Fastigheten tillse att de nya ägarna övertar samtliga förpliktelser enligt denna överenskommelse…”: (KÖPEKONTRAKT FÖR HÄSSJAN 3, undertecknat maj 2021). Detta var rimligt i detta fall ställt i relation till köpesumman, samt en engångssumma. 

Exempel på markförsäljning utan viten (med samma regelverk): 

  • 2023-01-20, Försäljning av fastigheten Niklasberg 16 (äldreboendet Eken), Dnr: SBN 2022/347 (se bilaga). Kommunfullmäktige fastställde senare beslutet i enlighet med gällande reglemente 1§, 10, se bilaga.
  • 2020-11-26, Försäljning av Fårhagen 1, (SBN 2020/161). Se bilaga.
  • 2021-12-09 KÖPEKONTRAKT FÖR VÄNERSBORG KOHAGEN 2 (SBN 2021/285). Se bilaga.

Då försäljning av fastighet eller del av fastighet till största del är delegerat till förvaltningen (se bilaga delegeringsordning, kap 7) och nämndens ledamöter inte har full tillgång till diariet, så krävs mer tid om fler exempel ska identifieras.

Nämnden har rätt att göra avsteg från regelverket (sid 9): “Samhällsbyggnadsnämnden som vid varje tidpunkt har ansvaret för att fatta beslut om exploateringsavtal, markanvisningsavtal och samverkansavtal får frångå riktlinjerna i enskilda fall när det krävs för att på ett ändamålsenligt sätt kunna genomföra en detaljplan eller andra särskilda skäl föreligger.” 

Fastighetsregleringen sker just för att på ett ändamålsenligt sätt kunna genomföra en detaljplan, ett planarbete som pågått sedan 2015, på direkt uppdrag av Kommunfullmäktige att verkställa. De fastighetsrättsliga lösningarna i kommunfullmäktiges beslut är tydliga och odiskutabla och de är en förutsättning för att arbetet med detaljplanen ska kunna fortsätta.

Samhällsbyggnadsnämnden vill framförallt lyfta och särskilt betona att de särskilda skälen för att göra avsteg från regelverket redovisades och diskuterades i nämnden som grund för beslutet.

Den mark som det gäller är en del av en större fastighet som kom i kommunens ägo genom förköp, enligt då gällande lagstiftning (se ovan). 

Marken köps av en enskild person till skillnad från de exempel av försäljningar till företag som anges (bilagor 15-17). Företagen har accepterat vitesskrivelserna, troligen eftersom de inte tar någon personlig risk, och kriterierna är tydliga och uppfyllandet därför möjligt att bedöma (se även nästa punkt om “vision”).

Kommunens krav på exploatören (i Sikhall) är att den förvärvade marken ska sammanslås med exploatörens fastighet Sikhall 1:6. På denna fastighet är exploatörens bostadshus belägen. Risken är stor att exploatören tvingas sälja sitt bostadshus för att kunna betala eventuella viten som på kort tid kan överstiga köpesumman.

Exploatören har enligt egen uppgift fått nej av samhällsbyggnadsförvaltningen till att stycka av den förvärvade delen av kommunens mark till en egen fastighet som förvärvas i form av ett aktiebolag.

2. Alla hänvisningar till Vision tas bort 

Viten med hänvisning till uppfyllande av en ”vision” är orimligt, särskilt som skriftlig och gemensam överenskommelse med exploatören om hur en eventuell vision ser ut saknas.

Förslaget som röstades ner var ett avtal där “Vitens aktualiserande ska beslutas av samhällsbyggnadsnämnden i de fall exploatören underlåter sig att genomföra de visioner som ligger till grund för inriktningsbeslutet.” Visionen finns inte med i kommunfullmäktiges beslut.

Exploatören kan inte åläggas att förverkliga en vision eftersom det är den kommande detaljplanen som styr exploateringen av området. Detaljplanen är inte klar än och den beslutas av en helt annan nämnd, byggnadsnämnden.

3. I texter om att ”Detta avtal förutsätter för sin giltighet att kommunfullmäktige i Vänersborgs kommun genom beslut godkänner detta avtal” ersätts kommunfullmäktige med samhällsbyggnadsnämnden 

Kommunfullmäktige fattade beslutet om Sikhall i maj 2023. I kommunfullmäktiges beslutsunderlag stod “Samhällsbyggnadsnämnden ansvarar för de fastighetsrättsliga frågorna…”, och det var alltså upp till Samhällsbyggnadsnämnden att verkställa fullmäktiges beslut. 

De överklagande skriver att kommunens fastighet i Sikhall har ett strategiskt läge. 

Reglementets formulering att “Fastighetsköp och fastighetsavyttring som är av principiell beskaffenhet, strategiska eller annars av större vikt ska alltid underställas kommunfullmäktige oavsett belopp” är uppfyllt i och med att kommunfullmäktige gav samhällsbyggnadsnämnden direktiv för fortsatt hantering av ärendet. 

Ett annat argument som lyfts är att exploatören “får genom detta förköp ensam möjlighet att utveckla ett område som kan anses vara av stort intresse för allmänheten”. Kommunen har ägt området sedan 2007 utan att utveckla området enligt den motivering som angavs för förköpet. Oavsett om det är juridiskt möjligt eller inte att kommunen förköper mark av en kommuninvånare för att sälja den till någon annan så torde det vara moraliskt omöjligt särskilt när exploatörens avsikt med utvecklingen av området ligger nära kommunens egen.

4. Avtalsservitutet som berör nyttjande av området för tillgång till öppet vatten omarbetas, i samråd med Vänersborgs Segelsällskap samt exploatören, så att syftet uppnås för båda parter. Kontrollera om ”erlägga” ska ersättas med ”anlägga” i §3

Syftet med denna beslutspunkt är att genomföra kommunfullmäktiges beslut 23-05-17 §72 (bilaga 7): ”Vid fastighetsförsäljning ska det skrivas ett servitut om att Vänersborgs Segelsällskap kan bygga ut bryggan och har fritt segelvatten”. Under ärendets behandling i Samhällsbyggnadsnämnden framkom att Vänersborgs Segelsällskap (VSS), som äger grannfastigheten Sikhall 1:22, önskade en sen ändring i föreslaget servitut (avtalsbilaga  4, referens 3) jämfört med det fullmäktige beslutade om, för att reglera fritt segelvatten norr om Sikhall 1:22. Denna förändring av tidigare förslag på servitut är därmed nödvändig för att kunna verkställa kommunfullmäktiges beslut, och behöver överenskommas mellan parterna.

Övrigt

Detta ärende kom sent till nämndledamöternas kännedom (material delades 24-01-11). Då dessutom juridiskt stöd har saknats för att formulera detta svar så önskar nämnden möjlighet att komplettera om något är oklart eller saknas i detta svar.

===

De ledamöter som står bakom detta yttrande till Förvaltningsrätten är Tor Wendel (M), Göran Nilsson (SD), Johan Abrahamsson (M), James Bucci (V), Torbjörn Moqvist (SD) och Thomas Larsson (MBP).

Nu är det upp till Förvaltningsrätten att förkunna sin dom – är samhällsbyggnadsnämndens beslut den 16 november 2023 olagligt eller inte? För min del råder det ingen tvekan om att beslutet är helt lagligt.

Tyvärr lär domen dröja ett tag. Mitt tips är att det inte är sannolikt att domen kommer före sommaren… Fram till domen avkunnas ska emellertid nämndens beslut från november börja verkställas. Samhällsbyggnadsförvaltningen måste arbeta fram en ny överenskommelse med Magnus Larsson.

==

Blogginlägg i denna ”serie”:

Kategorier:Centerpartiet, Juridik, Magnus Larsson, Samhällsbyggnadsnämnden, Sikhall