Stefan Kärvlings blogg

På kommunens Facebook-sida den 27 juni förra året publicerades en viktig och välkommen nyhet:

“Ett av Vänersborgs äldsta hus, Sellbergska huset på Residensgatan 2, har en lång och spännande historia bakom sig. Huset har också stått tomt i några år, men i veckan skrevs avtal med en hyresgäst som kommer att bedriva näringsverksamhet i byggnaden.”

På Vänersborgs Museums hemsida kan man läsa följande om Sellbergska huset, i folkmun ofta kallat ”f.d Dockmuseét”:

“När staden brandhärjades 1834 var detta hus ett av de få som överlevde lågorna.”

Sellbergska huset är alltså inte vilket hus som helst. Det är en unik och viktig fastighet med särskilda kulturhistoriska värden av mycket stor betydelse. Byggnaden är Q-märkt vilket innebär att den inte får rivas och att den ursprungliga exteriören inte får förändras. Byggnaden är även utpekad som ett riksintresse för kulturminnesvården enligt 3 kap 6 § Miljöbalken. 

Nyheten om uthyrningen följdes upp på kommunens webbplats. Samhällsbyggnadsnämndens ordförande Ann-Marie Jonasson (S) beskrev vad som hade hänt:

“Det är mycket trevligt och positivt att vi äntligen har lyckats hyra ut Sellbergska huset. I veckan skrev vi avtal med Patrique Daghäll, som kommer att bedriva antikverksamhet där. Vi behöver ett levande centrum och ha våra fastigheter fyllda med verksamhet och det ska bli mycket spännande att följa detta framåt.”

Kommunens näringslivschef skrev:

“Det känns fantastiskt att Sellbergska huset nu har får nytt liv genom en näringslivsverksamhet med dragningskraft. Genom att låta den spetskompetens som finns på kulturområdet utvecklas, stärker vi attraktionskraften och bidrar till fler besökare till hela staden.”

Det är viktigt att Vänersborgs kommun nu när den hyr ut en byggnad av riksintresse också agerar med särskild omsorg och transparens. 

Patrique Daghäll och sambon Malin infriade alla förväntningar med råge. De har gjort underverk i Sellbergska huset. Huset, som har varit tomställt under 6 års tid, är som en utställningshall, ett museum. Det är antikviteter och vackra föremål överallt och på flera helger är allmänheten välkomna. Daghäll ordnar också event och andra aktiviteter. På Instagram och Facebook kan man följa Sellbergska huset och få reda på när dörrarna öppnas för besökare.

Patrique Daghäll gör som jag ser det en kulturgärning av stora mått!

Daghälls hyresavtal med Vänersborgs kommun gäller till den 31 december 2026. I avtalet under “Särskilda bestämmelser” står det:

“Huset hyrs ut i befintligt skick. Hyresavtalet tidsbestäms då marknadshyresundersökning pågår, vid avtalstidens slut omförhandlas hyran. Lokalen och bostaden är kopplade till varandra vilket innebär att det ej är möjligt att flytta från lokalen och behålla bostaden eller tvärtom. Huset har högt historiskt värde och ska behandlas med försiktighet.”

Formuleringen “befintligt skick” innebär att hyresvärden inte ansvarar för att höja standarden, men det innebär också att hyran måste spegla den lägre standarden.

Kommunen har nu lämnat besked till Patrique Daghäll om att hyresavtalet ska omförhandlas. Samtidigt har Daghäll fått en indikation på att hyran kan höjas med omkring 3.000 kr i månaden, en höjning med ungefär 30%.

Det innebär skrev Daghäll på Facebook:

“vilket sannolikt gör att vi tvingas tacka för oss.”

Kommunen hade inför uthyrningen förra året anlitat konsulthjälp för att utföra en marknadshyresundersökning. Den kostade 47.500 kr. Konsultens uppdrag syftade till att:

“bedöma en marknadsmässig hyra samt driftskostnader för en kombinerad lokal och bostad (Bokal) i Vänersborgs kommun inom del av fastigheten Vänersborg Huvudnäs 2:14 med adress Residensgatan 2, 462 33 Vänersborg.”

Med undersökningen som stöd sattes hyran till 9.825 kr i månaden. Då ingick enbart VA-kostnader. Nu vill kommunen alltså höja hyran. Men kommunen kan naturligtvis inte höja hyran hur som helst. Det finns lagar kring hyror.

I Jordabalken 12 kap. 57 a § står det:

“…skall en krävd hyra inte anses som skälig, om den överstiger den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra). Marknadshyran skall i första hand bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten.”

Det var precis vad marknadshyresundersökningen, också kallad hyresanalys, tittade på förra året. Sellbergska ligger ju t ex centralt, är stort osv men trots det finns det flera faktorer som talar för att den marknadsmässiga hyran ska befinna sig i det “lägre spannet”.

Huset har kulturhistoriska begränsningar, det är Q-märkt och av riksintresse. Det ger stora begränsningar i användning. Det är också svårt eller omöjligt att hitta jämförelseobjekt. Lokalen har dessutom varit tomställd under 6 år vilket visar på svårigheten med att finna lämplig hyresgäst.

Andra argument är att huset inte är en vanlig bostad, utan en så kallad bokal, alltså en kombination där samma hyresgäst ska kunna bo och bedriva verksamhet. Analysen säger uttryckligen:

”Generellt sett är både hyresnivå och efterfrågan för en bokal något lägre än om motsvarande bostad och lokal hyrdes ut separat.”

När det gäller bostadsdelen på Sellbergska bedöms alla jämförelseobjekt ha bättre skick och standard. Konsulten beskriver äldre och enklare invändiga ytskikt, slitna trägolv, äldre köksutrustning, begränsat ljusinsläpp på övervåningen, flagande färg i bostaden, självdrag/frånluft, direktverkande el och ingen hiss.

Lokaldelen anses ha begränsad användbarhet. Den har betydligt sämre standard än jämförelseobjekten. Användbarheten är sämre och den är i sämre skick. Dessutom drar alltså bokalkonstruktionen ner hyran. Det finns många tomma lokaler i centrala Vänersborg. Kommunen kan helt enkelt inte räkna med en hög hyra när det samtidigt finns ett stort utbud av lediga lokaler. Det faktum att hyresgästen ska stå för nästan alla driftskostnader drar också ner hyran, driftskostnaderna är höga.

Marknadshyresundersökningen kom fram till en årshyra på 117.700 kr, dvs en månadshyra på 9.808 kr. Det är i stort sett exakt den hyra som Daghäll har betalat under den tid han har hyrt Sellbergska. (Kommunen avrundar lite uppåt…)

Men.

Det framgår av hyresanalysen att denna marknadsmässiga hyra enbart gällde lokalhyran, dvs bottenvåningen. Analysen uppskattade den marknadsmässiga bostadshyran (övervåningen) till 46.670 kr per år, dvs 3.889 kr i månaden. Det skulle då ha blivit en total hyra för Sellbergska huset på 164.370 per år, dvs 13.700 kr i månaden. Det är den hyra som kommunen förvarnat Patrique Daghäll om ska gälla i fortsättningen.

I hyresavtalet mellan Daghäll och kommunen från den 26 juni 2025 står det inget om dessa ”två olika hyror”. Daghäll har inte heller sett marknadshyresundersökningen från förra året förrän för en vecka sedan. Kommunen som hyresvärd har inte heller informerat Daghäll. Därför har Daghäll tagit för givet att hyran återspeglade marknadshyran för hela huset.

I hyresavtalet står att hyra utgår med 9.825 kr per månad. Det står inte att bostadshyran är X kr och lokalhyran Y kr. Enligt hyresavtalet är Sellbergska huset ett enda hyresobjekt med en enda hyra. Kommunen har alltså själv valt att behandla Sellbergska huset som ett enda sammanhållet objekt. Det torde inte vara möjligt att i efterhand hävda att hyran “egentligen” består av två delar. 

 Hyresvärden har en skyldighet att informera hyresgästen om väsentliga förutsättningar för hyressättningen. Det har inte skett. Kommunen har inte informerat Daghäll om marknadshyresundersökningen, men har alltså ändå använt den som grund för ett tidsbestämt avtal. Kommunen har följaktligen inte redovisat något underlag eller förklarat att hyran var “tillfällig” eller “provisorisk”. Patrique Daghäll har därför haft fullt fog att tro att hyran 9.825 kr/mån var marknadshyran för hela huset och att hyran var korrekt satt samt att den var baserad på kommunens egen bedömning. Och självklart att det var en sammanvägd bokalhyra (bostad+lokal).

Kommunen kan knappast komma i efterhand och säga att “vi har egentligen två hyror, och nu ska den andra delen också betalas”. Det är inte vad avtalet säger.

Kommunen vill nu höja hyran med ca 3.900 kr/mån. Det motsvarar alltså bostadshyran i konsultens analys. Det innebär som jag ser det att kommunen försöker införa en “dold” bostadshyra retroaktivt trots att avtalet inte innehåller någon sådan uppdelning. Daghäll har inte heller informerats och kanske det viktigaste, kommunen har själv valt att skriva ett samlat hyresavtal. 

Det är svårt att se hur kommunens agerande kan förenas med god sed i hyresförhållanden. Hyresnämnden brukar vara mycket kritisk när hyresvärdar försöker införa nya hyresdelar retroaktivt eller höja hyran utan transparent underlag.

Sellbergska huset är inte bara en fastighet i kommunens bestånd. Det är ett kulturarv, ett stycke Vänersborgs historia som överlevt stadsbranden 1834 och som nu, tack vare Patrique Daghälls arbete, har fått nytt liv. Under drygt ett år har huset gått från att stå tomt och förfalla till att bli en levande mötesplats, ett besöksmål och en kulturgärning som kommunen inte hade kunnat köpa för pengar.

Det är därför svårt att förstå varför kommunen nu väljer att möta denna insats med en hyreshöjning på omkring 30 procent. Det är inte förenligt med kommunens eget ansvar att värna kulturmiljöer. Och det är inte förenligt med den uppskattning som kommunen själv uttryckte när avtalet skrevs.

Vänersborgs kommun borde vara rädd om hyresgäster som gör kommunens kulturarv levande, tillgängligt och attraktivt. I stället för att höja hyran med 30 procent borde kommunen fråga sig vad Patrique Daghälls arbete faktiskt är värt – inte i kronor och ören, utan i kultur, besöksnäring, stolthet och identitet.

Det är svårt att se någon saklig grund för den föreslagna hyreshöjningen. Däremot är det lätt att se värdet av att Sellbergska huset fortsätter vara öppet, levande och tillgängligt för vänersborgarna. Det borde vara kommunens utgångspunkt när hyresavtalet nu ska omförhandlas.

Anm. Jag har utgått från att bostadsdelen i Sellbergska huset ligger på övervåningen och lokalytan på bottenvåningen. Det är så Patrique Daghäll och sambon Malin har ordnat det när de har flyttat in i huset. När jag tittade en extra gång på bilderna och ritningarna i hyresanalysen, efter att jag skrev detta inlägg, så upptäckte jag att bostadsytan är belägen på plan 1 och lokalytan på både plan 1 och 2. Jag vet inte hur stor betydelse denna min missuppfattning har för hyran. Jag antar att det har mindre betydelse, men jag vet inte. För övrigt är avtal, hyror, lagar och juridik komplicerade företeelser…