Hem > Nuntorp > Mer fakta om Nunntorp

Mer fakta om Nunntorp

vgregionSå har då regionstyrelsen i Västra Götalandsregionen fattat ett beslut om att föreslå regionfullmäktige att den 31 januari fatta det slutgiltiga beslutet om att lägga ut Nunntorp till försäljning genom ett öppet anbudsförfarande. Det har vi kunnat läsa om i både TTELA (se här) och på P4 Väst (se härvanta).

Det var ingen överraskning. Regionen har väntat länge på ett besked från Vänersborg. Regionstyrelsens ordförande Johnny Magnusson (M) lär ha sagt på sammanträdet:

”Tiden börjar rinna ut, vi har väntat på Vänersborg i 15 månader.”

nuntorpVänersborg har ju så att säga haft ”förköpsrätt” till Nunntorp, men efter kommunledningens urusla hantering av frågan så har inget beslut kunnat fattas. Det hade ju inte arbetats fram något vettigt underlag som gav svar på alla de frågor som måste belysas och besvaras innan kommunfullmäktige kunde ge klartecken till ett köp på 38 miljoner kronor (exklusive lösöre, eventuella kostnader för dolda fel och lagstadgade avgifter vid försäljning) och med driftskostnaderna på 10 milj kr årligen.

Dessutom har ju tiden hunnit rinna iväg så att överklagandetiden för att starta en naturbruksskola på Nunntorp har passerats för länge sedan. Dalslands Naturbruksutbildning fick ju ett nej från Skolinspektionen.

I ”Dalslänningen” häromveckan stod det att Hushållningssällskapet Väst har ”lagt ner” frågan (se här):hushallningssallskapet

”i och med att frågan om Nuntorps framtid dragit ut på tiden anser man (=Hushållningssällskapet Väst; min anm) nu att det tar för lång tid att få besked och eventuellt starta på nytt.”

Den 31 januari går också tiden ut för att lämna in en ny ansökan till Skolinspektionen för att starta en utbildning hösten 2018. Eftersom Vänersborgs kommunfullmäktige inte sammanträder förrän den 22 februari så innebär det att en naturbruksskola rent teoretiskt inte kan komma igång förrän tidigast hösten 2019.

bocarlsson4Och då inser nog till och med Bo Carlsson (C), även om han har förklarat sig jävig, och sverigedemokraterna att det är omöjligt.

Eller? Det ligger mycket i signaturen ”Huggbeavers” kommentar till min förra Nunntorpsblogg (se här):

”Det som är så förbenat obegripligt är att TROTS det faktum att det inte kan startas skolverksamhet på Nunntorp på flera år, envisas alla med att prata om skolstart till hösten.”

fabvMen visst kan Vänersborg lägga ett bud när försäljningen sker på den öppna marknaden. Det finns dock åtminstone en privat intressent (se här), så det lär kunna bli budgivning – med följd att priset kan stiga i skyn.

Efter att kommunfullmäktige beslutade om återremiss i december 2016, så har jag fått ytterligare en del faktauppgifter om fastigheterna på Nunntorp. Det är några tidigare elever på Dalboskolan, varav flera har gått på Nunntorp, som jag har varit i kontakt med. Jag kan inte gå i god för att alla uppgifter stämmer, men jag redovisar dem för att belysa hur mycket fakta som inte lades fram på fullmäktiges bord inför beslutet i december.

lantmaterietJag skrev förresten till Lantmäteriet i Gävle häromdagen – och frågade hur Nuntorp/Nunntorp egentligen stavas – med ett eller två ”n”. Jag fick följande svar:

”I fastighetsregistret stavas namnet Nunntorp. Adresser sätts av kommunerna så den korrekta stavningen är med två ’n’.”

Så det får bli Nunntorp med två ”n” i fortsättningen.

Jag börjar med kort bakgrund.

varderingVästra Götalandsregionen gjorde en värdering av Nunntorp i slutet av 2015. Den utfördes av en oberoende värderare från LRF. Värderingen var länge sekretessbelagd, ända tills Bo Carlsson (C) avslöjade den sekretessbelagda uppgiften att Nuntorps fastighet hade värderats till 38 miljoner kronor. Det var i en intervju med Melleruds Nyheter (se här). Då släpptes värderingen och blev offentlig, utom den om lösöret. Den är så vitt jag vet fortfarande sekretessbelagd.

LRF-konsulten gjorde ett gediget arbete. Han gick bland annat igenom byggnad för byggnad – och det finns ju en del sådana på Nuntorp, närmare bestämt 51 stycken. Det var (och är) t ex undervisningslokaler, kontor, elevhem, maskinhallar, garage, ladugårdar, djurhallar, ridhus, förråd, häststall, hönshus, växthus osv.

skog2Men det finns också annat på den totala arealen för fastigheten Nunntorp, som uppgår till ca 267,7 ha, även om fastighetsregistret säger att det är ca 253 ha. Enligt skogsbruksplan består fastigheten av ca 50 ha produktiv skogsmark, ca 2,5 ha skogsimpediment (främst berg), 193 ha jordbruksmark (varav ca 180 ha åkermark) och 19 ha övrig mark (kraftledning, vägar, tomtmark och övrig mark kring byggnader mm).

Den oberoende värderaren kom fram till att byggnader och tomtmark på Nuntorp var värda 10 milj kr, jordbruksmarken 22 milj och skogsmarken inklusive jakt 5 milj. Till detta kom en summa på 1 milj för ett mervärde i form av intäkter från vindkraft och också för möjligheter till exploatering av mark för industri och bostäder. Värderaren har också gjort en gardering av det totala värdet med plus/minus 3 milj kr.

lrfNär LRF-konsulten redogjorde för byggnaderna antecknade han en del om vilken standard de hade. Jag misstänker att tjänstemännen på Fastighetsenheten i Vänersborgs kommun studerade dessa anteckningar när de gjorde sin beräkningar om de årliga driftkostnaderna.

Det står:

”Baserat på underlag avseende driftkostnader från Västragötalandsregionen och bedömningar av fastigheternas underhållsbehov, prognostiserar fastighetsenheten denna till c:a 8,6 Mkr/år. OBS att förvaltningskostnaderna är beräknade exklusive eventuell mervärdesskatt och fastighetsskatt.”pengapase2

Med hänsyn taget till avskrivningar och räntekostnader så kommer Fastighetsenheten fram till att den årliga driftkostnaden kommer att uppgå till hissnande 9,9 milj kr.

Så här presenteras underlaget till den driftkalkyl som låg till grund för beslutet i Vänersborgs kommunfullmäktige. (Driftkalkylen är ”baserad på normalårsförbrukning och utgör nu kända driftkostnader för samtliga byggnader Nuntorp 1:14 baserad på befintlig skolverksamhet”.)

Nuntorp_Driftkalkyl

Fast mina gamla elever misstänker att det saknas en del kostnader i dessa beräkningar. Jag kan inte avgöra det riktigt, men jag vill ändå återge vad de framför. För visst är det massor av frågor som aldrig har blivit belysta. Och något som saknas helt är kostnaderna för handikappanpassningen som var (och är) ett måste om Nunntorp skulle ha kunnat fungera som naturbruksskola.

Jag gör några nedslag i LRF-konsultens anteckningar.

spannmalI LRF-värderingen av Nunntorp står det angående spannmålstorken, för att börja någonstans:

”Byggnad i plåt med värdeår före 1970 om ca 180 kvm. Inrymmer dubbel sats tork som värms via egen oljepanna. Kan lagra ca 900 kbm. Nytt plåt tak och nymålade plåt väggar.”

Spannmålstorken fungerar, men är, enligt mina uppgiftslämnare, omodern och dessutom byggd för behoven i början av -70 talet. Den bör, säger de, ersättas med en större. Dessutom vet man inte säkert vad rost och slitage har gjort på rörliga delar…

LRF-konsulten:

”äldre slaktsvin stall (är på gång att rivas)”

gris2Det finns bara ett slaktsvinsstall och det är sammanbyggt med suggstallet. De byggdes 1976-77. De har renoverats sedan dess. Suggstallet har tydligen blivit ombyggt till häststall och ”garage” för hästvagnar. Normal hållbarhet inklusive betongen sägs vara i bästa fall 25 år. Sedan har vi även här detta med rost och slitage på rörliga delar. Förutom eventuellt högre krav på mått och djurskydd. Säger mina uppgiftslämnare.

LRF-konsulten om den sk Röda Stugan:

”Delvis sämre ventilation och det har tidigare varit vattenläckage i källaren.”

vattenkran2Stugan är ombyggd ett antal gånger och antagligen i behov av ytterligare underhåll, inte minst dränering och ventilation.

LRF-konsult:

”Äldre bostadshus som delvis är renoverad efter vattenskada.”

Det är antagligen ett äldre bostadshus som åsyftas. Det bör vara byggt på 40-50 talen.

LRF-konsulten skriver också att det finns en äldre ventilationsanläggning i Gula Huset och att det kan förekomma en viss avloppslukt vid regnväder i huvudbyggnaden.

Det sägs också av mina källor att panncentralen behöver moderniseras.

Det var en del av byggnaderna som LRF-konsulten har beskrivit och mina uppgiftslämnare gett några kommentarer till. Jag är som sagt inte säker på att allt det nödvändiga underhållet och alla renoveringar som krävs är med i fastighetsenhetens underlag.

Fastighetsenheten skriver:

”Tekniska investeringar ca: 15 Mkr (Värme, VA, Ventilation) bör utföras totalt under närmaste åren.”

nuntorp_kartaEn del av det ovan beskrivna finns antagligen med i dessa 15 milj kr, men värderaren tar upp 51 byggnader på Nuntorp…

Man kan för övrigt bara gissa vad underhållet av dessa kan innebära i framtiden.

Det finns hur som helst uppenbarligen en del att gå igenom och titta på för en intresserad köpare. Det tycks som om det kan finnas ett antal ”dolda fel” i byggnaderna. Något som kommunen skulle åta sig att stå för helt själv om ett köp av Nunntorp hade blivit av.

Och så var det detta med tillgänglighetsanpassningen.

handikappskyltMina jordbrukande uppgiftslämnare bedömer att det behövs flera hissar på Nunntorp – i huvudbyggnaden (två lektionssalar och gymnastiksal/aula på övervåningen) och i ladugården för kor (det finns undervisningslokaler på 2:a våningen) samt en ramp vid expeditionen och en vid det gamla Lanthushållet. Det skulle innebära att övriga byggnader är stängda på andra våningen för personer med funktionsnedsättning. Om nu detta är godkänt. Dessutom skulle det behövas minst två anpassade toaletter samt duschar och omklädningsrum. Mina gamla elever bedömer att denna handikappanpassning skulle kunna kosta 15-20 milj kr.

Och det är klart att man kan fråga sig hur kommunen skulle ha kunnat finansiera allt detta utan att det finns några hyresgäster i fastigheterna…

akermarkDet här med åkermarken och utarrendering av denna är en fråga som inte alls har blivit belyst i handlingarna till kommunfullmäktige. Man får som politiker intrycket av att detta inte är något problem, att det typ bara är att arrendera ut marken. Men det är tydligen inte så enkelt. Det säger mina källor, som alltså är betydligt mer hemma på området än jag – för det här med åkermark och arrende är ju inte riktigt min grej, precis som med kostallar och svinstior…

Täckdikning är ett måste för att kunna driva ett modernt jordbruk. Och den största delen av marken på Nunntorp är nog skapligt täckdikad. Men det behövs antagligen en del kompletteringar i täckdikningen.

När det gäller dräneringen av åkermarken skriver värderaren:

”Åkermarkens dränering har kontinuerligt underhållits men inga större investeringar har gjorts de senaste åren.”

dikningEnligt mina uppgiftslämnare så brukar man nu för tiden oftast lägga ledningarna lite tätare än de ligger på Nunntorps marker. Och det skulle då kosta åtminstone 20.000 kr per hektar, antagligen mer säger en annan – säkerligen det dubbla. Och då pratar vi om upp emot 4 milj kr, om vi går på det billigaste alternativet.

Sedan ska ju täckdikningen hur som helst underhållas i fortsättningen också.

bondeEn arrendator med exempelvis ett femårsavtal kommer inte att bekosta täckdikningen själv. Det är kostnader som markägaren, dvs Vänersborgs kommun (FABV), får stå för. Möjligtvis skulle kommunen kunna ta ut det via högra arrende. Eller så att, något som åtminstone var vanligt förr, att arrendatorn fick arrendefritt i 10-15 år om hen själv stod för täckdikningen. Det skulle också kunna lösas, om arrendeavtalet är kort, att arrendatorn bekostar täckdikningen själv, men får kompensation av markägaren, dvs kommunen, när arrendet löper ut.

Det här är komplicerat. Därför har t ex LRF (Lantbrukarnas riksförbund) särskilda ”arrendeombudsmän”, som bistår med goda råd och förslag till arrendeavtal.

De är kunniga mina gamla elever. Men när det gäller detta område kan jag nog inte ta åt mig äran. Det betyder också att jag inte heller kan gå i god för att alla uppgifter är helt korrekta. Men jag tycker att det på ett mycket tydligt sätt visar på de brister i utredningar och underlag som låg till grund för kommunfullmäktiges behandling av ärendet.

Men jag måste säga, att ju mer fakta jag får reda på, desto mer stärkt blir jag i uppfattningen att kommunfullmäktige inte hade något annat val än att besluta om en återremiss. Ett förvärv av Nunntorp kunde ha resulterat i en mängd ytterligare kostnader för Vänersborgs kommun. Kanske lika mycket till som köpesumman på 38 milj kr…

Kategorier:Nuntorp Taggar:,
  1. Kenneth Allblom
    24 januari, 2017 kl. 19:59

    ”priset kan stiga i skyn.” Då är det garanterat lönsamt att köpa.

  1. No trackbacks yet.

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut /  Ändra )

Google+-foto

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut /  Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut /  Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut /  Ändra )

Ansluter till %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

%d bloggare gillar detta: