Stefan Kärvlings blogg

I kommunens lokalförsörjningspolicy står det:

”All kommunal verksamhet ska i första hand nyttja kommunens eller de kommunala fastighetsbolagens idag befintliga egna lokaler.”

Och:

“Kommunen ska i första hand äga lokaler där det bedrivs kommunal verksamhet.”

Det här är enligt min kännedom de enda beslutade principer som finns i kommunen om vilka fastigheter som kommunen ska äga.

Kommunen bedriver den största delen av sina olika verksamheter i eget ägda kommunala lokaler och fastigheter. Varje verksamhet betalar då en hyra för de lokaler som används. Hyran ska täcka de faktiska kostnaderna. Dessa kostnader utgörs av kostnader för kapital, drift och underhåll. Blir det någon gång “problem med pengarna”, vilket inte sker alltför sällan, så är kostnaderna för underhåll de som är lättast att påverka, dvs det är där som kommunen sparar. Det kan väl tilläggas att ytterligare ett skäl till att varje verksamhet ska betala sina egna hyreskostnader är att det ska leda till en större medvetenhet om kostnaderna, och därmed förhoppningsvis till en ökad effektivitet.

Utredningen “Hållbar ekonomi – Fastigheter för avyttring” (se “Fastighetsutredningen (1/2)”) visar att 36 av kommunens fastigheter inte nyttjas fullt ut av kommunen eller passar bättre in i en annan aktörs verksamhet. Och varför och i vilket syfte Vänersborgs kommun överhuvudtaget äger fastigheter som används av andra än kommunen själv är alltså oklart. (Du kan ladda ner utredningen här.)

En del av dessa 36 fastigheter ger en liten vinst till kommunen, andra ger faktiskt en större vinst, men de flesta är förlustaffärer. Under 2018 och 2019 gick kommunen sammanräknat drygt 10 miljoner kronor i underskott på de här fastigheterna. Och det kanske inte är så konstigt, faktum är nämligen att det inte ens finns riktlinjer för hur hyressättningen ska ske gentemot de externa hyresgästerna.

Utredningen menar att förlusterna på de 36 fastigheterna har och får konsekvenser för alla de kommunens nämnder, som hyr lokaler av kommunen:

“Resultatet för förhyrande nämnd blir att de har högre lokalkostnader än vad de borde ha alternativt att deras förhyrda lokaler inte underhålls i den utsträckning den bör utifrån hyresnivån.”

En del av de ”interna” hyrespengarna används för att betala underskotten för de 36 fastigheterna.

Det tycks för utredningen inte vara någon tvekan om att kommunen borde sälja en stor del av de fastigheter och lokaler som inte nyttjas fullt ut av kommunen eller passar bättre in i en annan aktörs verksamhet. Därom är nog också de flesta både politiker och kommuninvånare överens.

Utredningen lämnar en hel del argument både för och mot försäljning av kommunala fastigheter.

Utredningens argument mot försäljning:

* “Försäljningar minskar kommunens långsiktiga intjäningsförmåga.”
En försäljning av en fastighet innebär att kommunen går miste om framtida hyresintäkter.

* “Lån är ett billigare finansieringsalternativ än försäljning.”
Avkastningen på fastigheter är relativt hög i jämförelse med de historiskt låga finansieringskostnaderna som råder i dagsläget. Det innebär, skriver utredningen, att “det är mer fördelaktigt att finansiera nya lokaler med nyupplåning än med reavinster från försäljningar av befintliga fastigheter”.

* “Att hyra blir dyrare än att äga.”
Privata fastighetsägare har både högre finansieringskostnader än vad kommuner har och dessutom avkastningskrav från sina ägare.

* “Att hyra ger nödvändigtvis inte större flexibilitet än att själv äga fastigheten.”
För att hålla nere hyreskostnaden är det inte ovanligt att kommuner går in i långa hyreskontrakt för de verksamhetslokaler som hyrs. Därmed försvinner den flexibilitet som ibland lyfts fram som ett argument för att hyra istället för att äga.

Det finns naturligtvis fler argument, vilket också utredningen konstaterar. Det behövs fastigheter och lokaler för kultur, föreningsliv, natur och kanske också framtida expansion. Det är verksamheter som kommunen på något sätt vill gynna för att de kommer en större del av kommuninvånarna tillgodo och dessutom ger ett “mervärde”. Det här är dock lite av en djungel och här måste kommunen på ett mycket mer seriöst sätt diskutera vilka riktlinjer som ska gälla. I nuläget får t ex en del föreningar hyra kommunala lokaler billigt medan andra bekostar sina helt själva. Och skulle kommunen behandla alla lika och alla föreningar få betala marknadsmässiga hyror så skulle somliga verksamheter riskera att läggas ner.

Utredningens argument för försäljning:

* “Försäljningar av bostäder frigör ekonomiska medel för nyproduktion.”
Att sälja för att på så sätt finansiera produktion är ett alternativ och/eller komplement till lånefinansierad nybyggnation. Vid en försäljning kan nödvändiga renoveringar och eventuellt eftersatt underhåll också skjutas över till de nya ägarna.

* “Att hyra verksamhetslokaler har flera fördelar.”
Att hyra ger kommunen en flexibilitet att lämna lokaler som inte längre behövs för att bedriva verksamhet. Privata fastighetsägare har generellt sett en effektivare fastighetsförvaltning än vad kommunen har. Vänersborgs kommun har genom åren haft en historia av eftersatt underhåll på sina fastigheter och har dessutom just nu många lokaler som behöver underhållas. Det kan driva upp kostnaderna när akuta åtgärder måste vidtas. Därför behöver hyresalternativet över tid inte bli så mycket dyrare än att äga.

Det finns fler argument för försäljning. Kommunens ekonomi blir självklart bättre om de fastigheter säljs som kommunen gör förlust på. Ett alternativ är naturligtvis att kommunen höjer hyrorna. Men höjda hyror kan ställa kommunen i dilemmat att verksamheter som inte är kommunala men som gynnar flera kommuninvånare inte kan drivas vidare. Det är också svårt att veta hur stora intäkter kommunen skulle få av försäljningar. Många lokaler är nämligen inte värderade. Samtidigt måste mark och byggnader säljas till marknadspriser, för att inte räknas som statsstöd.

Det gäller också uthyrning av lokaler till låga hyror:

“väcker frågor om gynnande av enskilda, dolda föreningsbidrag och näringslivsstöd”

Om kommunen säljer sina fastigheter skulle det också kunna stimulera den privata företagsamheten. Ett viktigt argument är också rent principiellt, varför ska kommunen äga fastigheter och lokaler som den inte behöver?

I en del kommuner äger kommunen bostäder som hyrs ut till personer som inte blir godkända på den ordinarie bostadsmarknaden:

“Så är inte fallet i Vänersborgs kommun. … I ägardirektivet för AB Vänersborgsbostäder framgår att de har ett särskilt ansvar för att tillhandahålla bostäder för flyktingar och hemlösa.”

Det kan vara bra att veta, även om det också beklagas att antalet bostäder inte är tillräckligt.

Kommunfullmäktige beslutade i december att nästa steg är att ta fram en fastighetsstrategi och sedan ett styrande dokument. Det ska bli tydligt och klargjort:

“på vilka grunder fastigheter ska ägas, hyras eller avyttras.”

Bara detta arbete lär både ta sin tid och vara komplicerat, och sedan kanske ändå det svåraste återstår – vilka enskilda fastigheter och lokaler ska kommunen fortsätta äga och vilka ska försäljas? Utredningen ställer själv ett antal frågor som visar hur komplext det är med kommunens fastighetsinnehav och vad som måste redas ut och besvaras:

“Vilka typer av fastigheter ska kommunen äga och varför? Ska marknadsmässiga hyror tillämpas? Ska utgifterna för objekten täckas av inkomsterna? Finns det typer av fastigheter där avsteg från principerna kan eller ska göras? Nära kopplat till hyressättningen är även föreningsbidrag för lokaler. Kommunen behöver ta ställning till om den ska ge bidrag för föreningslokaler och hur systemet i sådana fall ska utformas för att det ska bli likvärdigt oavsett vilken hyresvärd föreningen har.”

Det kommer med all säkerhet att bli både diskussioner och djupare utredningar innan de här frågorna blir klarlagda – och de politiska partierna blir hyfsat överens.

Det är ett stort och invecklat arbete som kommunen har framför sig för att, med TTELA:s ord, rensa upp i fastighetsträsket. Men det är helt nödvändigt.

Anm. Utredningen “Hållbar ekonomi – Fastigheter för avyttring” kan du ladda ner här.
Första delen av denna blogg hittar du här: ”Fastighetsutredningen (1/2)”.

PS. Fastighetsutredningen har gett upphov och inspiration till följande bloggar:

• ”Fastighetsutredningen (1/2)” – 21 dec 2020
• ”Fastighetsutredningen (2/2)” – 27 dec 2020
• ”Kommunala fastigheter (1): Norra, aulan och Holmen” – 29 dec 2020
• ”Kommunala fastigheter (2): Kommunhuset, sessionssalen och arenan” – 3 jan 2021
• ”Kommunala fastigheter (3): Topp, Nuntorp och Bergagården” – 4 jan 2021
• ”Kommunala fastigheter (4): Ursand, Skräcklestugan och jordbruk” – 6 jan 2021