Stefan Kärvlings blogg

Anm. Fortsättning på inlägget “Kommunen köper två fastigheter i Brålanda (1)”.

På dagordningen till samhällsbyggnadsnämndens (SBN) sammanträde den 29 oktober fanns återigen ärendet:

”Förslag till omfördelning av investeringsbudget från projekt Grunnebo Södra till inlösenprojekt av Sörbyn 50:4 och Sörbyn 50:5.”

Denna gång var beslutsförslaget något annorlunda:

“Samhällsbyggnadsnämnden föreslår kommunfullmäktige besluta att omfördela 1.020.000 kronor av investeringsbudget 2026 från exploateringsprojekt Grunnebo Södra till en nytillkommen investering avseende inlösen av fastigheterna Sörbyn 50:4 och Sörbyn 50:5 i Brålanda.”

Det var beloppet som skulle omfördelas som var annorlunda. I september var summan 1.275.000 kronor. Då beräknades ersättningen till fastighetsägarna till 1.250.000 kronor plus lagfartskostnader. Marknadsvärdet på fastigheterna uppskattades nämligen av två oberoende värderare till 1 miljon kr. Och, skrev förvaltningen:

“Vid inlösen adderas 25% av marknadsvärdet på ersättningen enligt ExL. Ersättning uppgår då till 1.250.000 kr.”

“ExL” som det hänvisas till i underlaget är Expropriationslagen. Beräkningen byggde alltså på lagens bestämmelse om ett tillägg på 25 procent utöver marknadsvärdet. (Och så tillkom då även lagfartskostnader.)

Nu, en månad senare, föreslog samhällsbyggnadsörvaltningen en omfördelning som var 255.000 kr lägre. Det måste naturligtvis betyda att något hade hänt mellan sammanträdena – men vad? Hade lagen tolkats annorlunda denna gång? Eller hade köpare och säljare kommit överens om en annan summa?

Det framgår inte av handlingarna till sammanträdet. Det finns ingen förklaring överhuvudtaget till varför beloppet ändrades. Förvaltningen har enbart strukit ovanstående citat om Expropriationslagen…

Det är mycket anmärkningsvärt. Varför har förvaltningen strukit en viktig hänvisning till en lag som i högsta grad är tillämpbar i fallet? 

Men det fanns alltså ingen förklaring. Om förvaltningen menade att man har kommit fram till att 25-procentstillägget inte ska betalas måste den rättsliga grunden för den bedömningen kunna redovisas. Det gjordes inte.

Beskrivningen av ärendet är identisk i de båda underlagen, bortsett från ovanstående strykning av två meningar. Det finns dock ytterligare en liten justering i beskrivningen av ärendet till sammanträdet i oktober.

I september stod det i förvaltningens underlag:

“Fastigheterna Sörbyn 50:4 och Sörbyn 50:5 bytte ägare i februari 2026.”

I oktober skrev tjänstepersonerna i stället:

“Fastigheterna Sörbyn 50:4 och Sörbyn 50:5 förvärvades i februari 2026 för en köpeskilling om 350.000 kronor.”

Förvaltningen har alltså lagt till vad de nuvarande fastighetsägarna betalade för fastigheten. Varför det? Varför lyfts denna uppgift plötsligt fram samtidigt som den tidigare förklaringen till ersättningsnivån tas bort?

Ja, det är kanske inte så svårt att förstå…

Men…

Vad en fastighetsägare tidigare har betalat i en enskild affär mellan privata parter är inte i sig avgörande för vilket marknadsvärde som ska ligga till grund för ersättningen vid en senare inlösen. Det är det marknadsvärde som ska bestämmas enligt lagens värderingsregler som styr. En tidigare köpeskilling kan möjligen vara en uppgift som behöver vägas in i en värdering, men den ersätter inte den lagstadgade värderingen och motiverar inte att 25-procentstillägget försvinner.

Att förvaltningen väljer att lägga till just denna sifferuppgift i underlaget, samtidigt som den tar bort uppgiften om det lagstadgade 25-procentstillägget, skapar onekligen ett starkt intryck av att uppgiften har lagts in för att påverka politikernas inställning till ersättningens rimlighet…

Och så gör man inte. Om uppgiften om de 350.000 kronorna har betydelse för värderingen måste förvaltningen förklara på vilket sätt.

Men vad är det då som har hänt mellan de båda sammanträdena?

Jag har varit i kontakt med båda fastighetsägarna. De berättade att de träffade tre tjänstepersoner på biblioteket i Brålanda den 23 oktober, alltså några dagar före samhällsbyggnadsnämndens sammanträde. Fastighetsägarna frågade då varför förvaltningen hade ändrat sitt förslag. Något egentligt svar fick de inte. Tjänstepersonerna hänvisade i stället till att förvaltningen nu hade gjort bedömningen att det handlade om ett frivilligt köp. Därför skulle inget tillägg på 25 procent betalas.

Det här är en viktig uppgift. Men vad innebär egentligen ett frivilligt köp i det här fallet?

Ett frivilligt köp är, enkelt uttryckt, en vanlig överenskommelse mellan köpare och säljare. Parterna bestämmer själva om de vill sälja och köpa och vilket pris de kan enas om. Då behöver ersättningen inte beräknas enligt Expropriationslagens regler om inlösen. Det finns alltså inget automatiskt tillägg på 25 procent vid ett frivilligt köp.

Men ett frivilligt köp förutsätter naturligtvis att det är just frivilligt – båda parter måste vara överens. Kommunen kan inte på egen hand bestämma att en lagreglerad inlösen ska betraktas som ett frivilligt köp och därmed bortse från de ersättningsregler som gäller.

Fastighetsägarna har inte sagt nej till varje möjlighet att nå en överenskommelse. Tvärtom kan de tänka sig en sådan. Men då ska den utgå från andra premisser, där Expropriationslagens ersättningsregler tillämpas. De accepterar alltså inte att kommunen ensidigt kallar förvärvet ett frivilligt köp och därmed räknar bort 25-procentstillägget.

Det är en avgörande skillnad. Fastighetsägarna har begärt inlösen med hänvisning till att fastigheterna enligt detaljplanen ligger på mark som ska användas som allmän plats. Om förutsättningarna i 14 kap. 14 § PBL är uppfyllda är kommunen skyldig att lösa in marken på fastighetsägarens begäran. Den skyldigheten försvinner inte bara för att kommunen hellre vill genomföra ett vanligt köp.

Det här bör naturligtvis tjänstepersonerna i förvaltningen känna till. Har de möjligtvis mött motstånd av politikerna i presidiet? Jag vet inte, men om det är så – vem tog i så fall initiativ till att ändra förvaltningens bedömning och på vilka grunder?

Enligt Förvaltningslagen ska myndigheter agera sakligt och opartiskt. Politikerna måste också få ett beslutsunderlag som gör det möjligt att förstå de ekonomiska och rättsliga konsekvenserna av ett beslut. Att i oktober föreslå en budgetram på 1.020.000 kr med hänvisning till ett frivilligt köp, utan att det finns en överenskommelse om vare sig köpet eller ersättningen, ger enligt min mening en missvisande bild av vad kommunen faktiskt kan genomföra.

En gång till.

Rätten till inlösen regleras i 14 kap. PBL och beräkningen av ersättningen styrs av Expropriationslagen. Om kommunen och fastighetsägarna inte kommer överens om ett frivilligt köp återstår alltså frågan om kommunens skyldighet att lösa in fastigheterna enligt PBL. En tvist om inlösen eller ersättning kan i det läget  prövas av mark- och miljödomstolen. Huvudregeln i 4 kap. 1 § Expropriationslagen är då att ersättningen ska motsvara marknadsvärdet plus 25 procent, under förutsättning att inget undantag från regeln är tillämpligt. Det är alltså inte säkert att ersättningen blir exakt 1.250.000 kr, men det är svårt att förstå hur förvaltningen kan föreslå en budget på 1.020.000 kr utan att redovisa hur de lagstadgade ersättningsreglerna har bedömts.

Fastighetsägarna berättade också att tjänstepersonerna vid mötet den 23 oktober talade om att frågan annars skulle behöva hanteras via Lantmäteriet och att värderingen där skulle kunna bli lägre. Även detta väcker frågor. Enligt PBL ska mål om inlösen och ersättning enligt de aktuella bestämmelserna prövas av Mark- och miljödomstolen. Lantmäteriet kan däremot bli involverat i andra fastighetsrättsliga förfaranden, exempelvis fastighetsreglering. Vilket förfarande menade tjänstepersonerna egentligen? Och vilka kostnader skulle det i så fall medföra för kommunen och fastighetsägarna?

Kommunen gör många “fastighetsaffärer”. Den 17 september 2025 beslutade t ex kommunfullmäktige att godkänna ett köp av fastigheten Dyrehög 1:50 i Brålanda. Kommunen tänkte flytta dit räddningstjänstens verksamhet. Köpeskillingen var på 10 milj kr. I underlaget till beslutet skrev förvaltningen bland annat:

“Det marknadsvärde som fastställts i ett oberoende värdeutlåtande för fastigheten Dyrehög 1:50 uppgår till cirka 8 mnkr, 2 mnkr lägre än det pris som säljaren erbjudit för försäljning.”

Som av en händelse var marknadsvärdet på 8 milj kr plus 25% lika med 10 milj kr. Och då var detta ändå en frivillig överenskommelse.

När kommunen själv vill köpa en fastighet tycks det alltså inte vara något problem att betala 25 procent över marknadsvärdet. Men när kommunen ska lösa in fastigheter på en invånares begäran försvinner plötsligt samma tillägg ur beräkningen.

Är det så kommunen behandlar sina invånare lika?

Det blev en intressant avslutning av ärendet i samhällsbyggnadsnämnden. När det var dags för beslut utbröt nämligen ett visst kaos. Det berodde emellertid inte på några oklarheter eller felaktigheter i beslutsunderlaget. I stället var det flera ledamöter och ersättare som förklarade sig jäviga.

Bakgrunden var naturligtvis att de båda fastighetsägarna är politiker. De sitter båda i kommunfullmäktige, men inte i samhällsbyggnadsnämnden som behandlade ärendet. Ur protokollet:

“Reservationer, protokollsanteckningar, jäv
Tor Wendel (M), Margareta Olsson (M), Johan Abrahamsson (M), Daniel Peltola (L), Göran Nilsson (SD), Torbjörn Moqvist (SD) och Anders Strand (SD) deltar inte i ärendets handläggning eller beslut på grund av jäv.”

Samhällsbyggnadsnämndens ordförande Ann-Marie Jonasson (S) fick onekligen en delikat uppgift när så många ledamöter och ersättare förklarade sig jäviga. Men jag undrar om alla verkligen var jäviga…

Reglerna om jäv i kommunala nämnder finns i 6 kap. 28–32 §§ Kommunallagen (KL). Enligt KL är en förtroendevald jävig om det finns en personlig koppling eller något annat särskilt förhållande som gör att opartiskheten kan ifrågasättas. Att en fastighetsägare tillhör samma politiska parti som en ledamot är däremot knappast tillräckligt i sig. Och att fastighetsägarna är politiker i kommunfullmäktige innebär inte automatiskt att andra politiker blir jäviga.

Nämnden fattade inga formella beslut om jävsfrågorna. Ledamöterna och ersättarna anmälde själva jäv och deltog sedan inte i ärendets handläggning. Det blev alltså aldrig någon prövning av om det fanns rättsliga grunder för att betrakta dem som jäviga.

Vad jag känner till finns det inte några andra personliga relationer mellan fastighetsägarna och de ledamöter och ersättare som anmälde jäv. Det är därför svårt att förstå varför så många ansåg sig jäviga. Trodde de verkligen att de var jäviga eller tyckte de bara att beslutet var obekvämt?

När ärendet kommer till kommunstyrelsen gäller i huvudsak samma jävsregler som i samhällsbyggnadsnämnden. I kommunfullmäktige är självklart fastighetsägarna själva jäviga. Men vad tänker övriga ledamöter i M, L och SD göra då? Tänker de att anmäla jäv även där? Och i så fall på vilka grunder?

James Bucci (V) avstod från att delta i beslutet i samhällsbyggnadsnämnden och Eldbjörg Bryntesson (V) reserverade sig.

Övriga i samhällsbyggnadsnämnden beslutade enligt förvaltningens förslag:

“Samhällsbyggnadsnämnden föreslår kommunfullmäktige besluta att omfördela 1.020.000 kronor av investeringsbudget 2026 från exploateringsprojekt Grunnebo Södra till en nytillkommen investering avseende inlösen av fastigheterna Sörbyn 50:4 och Sörbyn 50:5 i Brålanda.”

Om detta också blir fullmäktiges beslut så innebär det en slags ekonomisk fälla. Fullmäktige riskerar då att besluta om en budgetram som inte räcker till den ersättning kommunen kan bli skyldig att betala. Ärendet är nämligen inte ur världen med en ersättning till fastighetsägarna på 1.020.000 kronor…