Arkiv

Archive for the ‘fastigheter’ Category

Fastighetsutredningen (2/2)

27 december, 2020 Lämna en kommentar

I kommunens lokalförsörjningspolicy står det:

”All kommunal verksamhet ska i första hand nyttja kommunens eller de kommunala fastighetsbolagens idag befintliga egna lokaler.”

Och:

“Kommunen ska i första hand äga lokaler där det bedrivs kommunal verksamhet.”

Det här är enligt min kännedom de enda beslutade principer som finns i kommunen om vilka fastigheter som kommunen ska äga.

Kommunen bedriver den största delen av sina olika verksamheter i eget ägda kommunala lokaler och fastigheter. Varje verksamhet betalar då en hyra för de lokaler som används. Hyran ska täcka de faktiska kostnaderna. Dessa kostnader utgörs av kostnader för kapital, drift och underhåll. Blir det någon gång “problem med pengarna”, vilket inte sker alltför sällan, så är kostnaderna för underhåll de som är lättast att påverka, dvs det är där som kommunen sparar. Det kan väl tilläggas att ytterligare ett skäl till att varje verksamhet ska betala sina egna hyreskostnader är att det ska leda till en större medvetenhet om kostnaderna, och därmed förhoppningsvis till en ökad effektivitet.

Utredningen “Hållbar ekonomi – Fastigheter för avyttring” (se “Fastighetsutredningen (1/2)”) visar att 36 av kommunens fastigheter inte nyttjas fullt ut av kommunen eller passar bättre in i en annan aktörs verksamhet. Och varför och i vilket syfte Vänersborgs kommun överhuvudtaget äger fastigheter som används av andra än kommunen själv är alltså oklart. (Du kan ladda ner utredningen här.)

En del av dessa 36 fastigheter ger en liten vinst till kommunen, andra ger faktiskt en större vinst, men de flesta är förlustaffärer. Under 2018 och 2019 gick kommunen sammanräknat drygt 10 miljoner kronor i underskott på de här fastigheterna. Och det kanske inte är så konstigt, faktum är nämligen att det inte ens finns riktlinjer för hur hyressättningen ska ske gentemot de externa hyresgästerna.

Utredningen menar att förlusterna på de 36 fastigheterna har och får konsekvenser för alla de kommunens nämnder, som hyr lokaler av kommunen:

“Resultatet för förhyrande nämnd blir att de har högre lokalkostnader än vad de borde ha alternativt att deras förhyrda lokaler inte underhålls i den utsträckning den bör utifrån hyresnivån.”

En del av de ”interna” hyrespengarna används för att betala underskotten för de 36 fastigheterna.

Det tycks för utredningen inte vara någon tvekan om att kommunen borde sälja en stor del av de fastigheter och lokaler som inte nyttjas fullt ut av kommunen eller passar bättre in i en annan aktörs verksamhet. Därom är nog också de flesta både politiker och kommuninvånare överens.

Utredningen lämnar en hel del argument både för och mot försäljning av kommunala fastigheter.

Utredningens argument mot försäljning:

* “Försäljningar minskar kommunens långsiktiga intjäningsförmåga.”
En försäljning av en fastighet innebär att kommunen går miste om framtida hyresintäkter.

* “Lån är ett billigare finansieringsalternativ än försäljning.”
Avkastningen på fastigheter är relativt hög i jämförelse med de historiskt låga finansieringskostnaderna som råder i dagsläget. Det innebär, skriver utredningen, att “det är mer fördelaktigt att finansiera nya lokaler med nyupplåning än med reavinster från försäljningar av befintliga fastigheter”.

* “Att hyra blir dyrare än att äga.”
Privata fastighetsägare har både högre finansieringskostnader än vad kommuner har och dessutom avkastningskrav från sina ägare.

* “Att hyra ger nödvändigtvis inte större flexibilitet än att själv äga fastigheten.”
För att hålla nere hyreskostnaden är det inte ovanligt att kommuner går in i långa hyreskontrakt för de verksamhetslokaler som hyrs. Därmed försvinner den flexibilitet som ibland lyfts fram som ett argument för att hyra istället för att äga.

Det finns naturligtvis fler argument, vilket också utredningen konstaterar. Det behövs fastigheter och lokaler för kultur, föreningsliv, natur och kanske också framtida expansion. Det är verksamheter som kommunen på något sätt vill gynna för att de kommer en större del av kommuninvånarna tillgodo och dessutom ger ett “mervärde”. Det här är dock lite av en djungel och här måste kommunen på ett mycket mer seriöst sätt diskutera vilka riktlinjer som ska gälla. I nuläget får t ex en del föreningar hyra kommunala lokaler billigt medan andra bekostar sina helt själva. Och skulle kommunen behandla alla lika och alla föreningar få betala marknadsmässiga hyror så skulle somliga verksamheter riskera att läggas ner.

Utredningens argument för försäljning:

* “Försäljningar av bostäder frigör ekonomiska medel för nyproduktion.”
Att sälja för att på så sätt finansiera produktion är ett alternativ och/eller komplement till lånefinansierad nybyggnation. Vid en försäljning kan nödvändiga renoveringar och eventuellt eftersatt underhåll också skjutas över till de nya ägarna.

* “Att hyra verksamhetslokaler har flera fördelar.”
Att hyra ger kommunen en flexibilitet att lämna lokaler som inte längre behövs för att bedriva verksamhet. Privata fastighetsägare har generellt sett en effektivare fastighetsförvaltning än vad kommunen har. Vänersborgs kommun har genom åren haft en historia av eftersatt underhåll på sina fastigheter och har dessutom just nu många lokaler som behöver underhållas. Det kan driva upp kostnaderna när akuta åtgärder måste vidtas. Därför behöver hyresalternativet över tid inte bli så mycket dyrare än att äga.

Det finns fler argument för försäljning. Kommunens ekonomi blir självklart bättre om de fastigheter säljs som kommunen gör förlust på. Ett alternativ är naturligtvis att kommunen höjer hyrorna. Men höjda hyror kan ställa kommunen i dilemmat att verksamheter som inte är kommunala men som gynnar flera kommuninvånare inte kan drivas vidare. Det är också svårt att veta hur stora intäkter kommunen skulle få av försäljningar. Många lokaler är nämligen inte värderade. Samtidigt måste mark och byggnader säljas till marknadspriser, för att inte räknas som statsstöd.

Det gäller också uthyrning av lokaler till låga hyror:

“väcker frågor om gynnande av enskilda, dolda föreningsbidrag och näringslivsstöd”

Om kommunen säljer sina fastigheter skulle det också kunna stimulera den privata företagsamheten. Ett viktigt argument är också rent principiellt, varför ska kommunen äga fastigheter och lokaler som den inte behöver?

I en del kommuner äger kommunen bostäder som hyrs ut till personer som inte blir godkända på den ordinarie bostadsmarknaden:

“Så är inte fallet i Vänersborgs kommun. … I ägardirektivet för AB Vänersborgsbostäder framgår att de har ett särskilt ansvar för att tillhandahålla bostäder för flyktingar och hemlösa.”

Det kan vara bra att veta, även om det också beklagas att antalet bostäder inte är tillräckligt.

Kommunfullmäktige beslutade i december att nästa steg är att ta fram en fastighetsstrategi och sedan ett styrande dokument. Det ska bli tydligt och klargjort:

“på vilka grunder fastigheter ska ägas, hyras eller avyttras.”

Bara detta arbete lär både ta sin tid och vara komplicerat, och sedan kanske ändå det svåraste återstår – vilka enskilda fastigheter och lokaler ska kommunen fortsätta äga och vilka ska försäljas? Utredningen ställer själv ett antal frågor som visar hur komplext det är med kommunens fastighetsinnehav och vad som måste redas ut och besvaras:

“Vilka typer av fastigheter ska kommunen äga och varför? Ska marknadsmässiga hyror tillämpas? Ska utgifterna för objekten täckas av inkomsterna? Finns det typer av fastigheter där avsteg från principerna kan eller ska göras? Nära kopplat till hyressättningen är även föreningsbidrag för lokaler. Kommunen behöver ta ställning till om den ska ge bidrag för föreningslokaler och hur systemet i sådana fall ska utformas för att det ska bli likvärdigt oavsett vilken hyresvärd föreningen har.”

Det kommer med all säkerhet att bli både diskussioner och djupare utredningar innan de här frågorna blir klarlagda – och de politiska partierna blir hyfsat överens.

Det är ett stort och invecklat arbete som kommunen har framför sig för att, med TTELA:s ord, rensa upp i fastighetsträsket. Men det är helt nödvändigt.

Anm. Utredningen “Hållbar ekonomi – Fastigheter för avyttring” kan du ladda ner här.
Första delen av denna blogg hittar du här: ”Fastighetsutredningen (1/2)”.

PS. Fastighetsutredningen har gett upphov och inspiration till följande bloggar:

Kategorier:fastigheter, Kommunfullmäktige 2020

Fastighetsutredningen (1/2)

21 december, 2020 3 kommentarer

I mars 2019 diariefördes en motion skriven av  Carl-Ewert Berg (KD), Dan Åberg (M) och Gunnar Henriksson (L). Motionen hade rubriken “Motion – Hållbar ekonomi”. (Du kan ladda ner motionen här.) Jag skrev om motionen några dagar senare. (Se “M+L+KD: Avyttra kommunens tillgångar”.)

Motionens syfte var att ”stärka kommunens ekonomi” och ”minska framtida räntekostnader och ränterisker”. Det handlade om att ta reda på om kommunen kunde avyttra några ”tillgångar”.

Motionärerna skrev:

”Vår motion handlar alltså om att inventera de tillgångar främst fastigheter, som idag inte utnyttjas fullt ut eller passar bättre in i en annan aktörs verksamhet. När dessa identifierats vill vi att det därefter görs en konsekvensanalys, detta i varje enskilt fall för att ett korrekt beslut kan tas.”

 Det tillsattes så småningom en utredning. Den blev klar den 17 september 2020 (den daterades felaktigt till 2019) och fick titeln “Hållbar ekonomi – Fastigheter för avyttring”. På kommunfullmäktiges sista sammanträde för år 2020, den 16 december, beslutades att:

“uppdra till samhällsbyggnadsnämnden att ta fram en fastighetsstrategi, för vidare beslut i kommunfullmäktige, i syfte att erhålla ett styrande dokument som klargör på vilka grunder fastigheter ska ägas, hyras eller avyttras.”

Beslutet var enhälligt och var ett nödvändigt steg för att komma vidare i processen.

TTELA skrev om fullmäktige den 19  december och citerade mitt inlägg i debatten (se TTELA “Nu ska en strategi för kommunens fastigheter fram”):

“Utredningen som har gjorts var bland det mest intressanta jag har läst på länge. Det låter bra att det ska utarbetas en strategi och att det här kommer tillbaka till fullmäktige igen. Då hoppas jag att vi tittar på de enskilda fastigheterna. Jag tror att det står ganska klart att det är många av dem som kommunen behöver göra sig av med. Sedan finns det är en stor och kall hall som också behöver funderas kring men som inte var med i utredningen.”

Det var som sagt en mycket bra och intressant utredning – med målet att:

“redovisa vilka lokaler som inte nyttjas fullt ut och/eller nyttjas av andra än kommunens egna verksamheter samt att belysa relevanta aspekter av kommunens fastighetsinnehav och eventuella försäljningar”

En av motionärerna, Dan Åberg (M), sa i fullmäktige (citerat från kommunens wbb-TV):

“Min uppfattning är att kommunen ska äga och bruka dom fastigheter som vi långsiktigt behöver ha och som är till för vår kärnverksamhet. Men jag tycker inte att det är lämpligt eller bra att kommunen äger exempelvis en camping eller att man äger jordbruksmark som man inte har någon användning utav de närmaste hundra åren för bostadsbyggande och liknande. Eller att man har lägenheter som privatpersoner kan hyra.”

Det var lätt för kommunens olika partier att komma överens om utredningen och dess fortsättning, men jag antar att den dag då de enskilda fastigheterna kommer upp på bordet blir det annorlunda. Och då blir säkert enigheten inte lika stor om vad som ska säljas och vad kommunen ska behålla i sin ägo.

Vänersborgs kommuns fastighetsbestånd uppgår till totalt ca 230.000 kvm. Utredningen har inventerat de lokaler, bostäder och anläggningar som inte nyttjas fullt ut av kommunen, som står mer eller mindre tomma eller som passar bättre in i en annan aktörs verksamhet. Det handlar 36 objekt om ca 30.000 kvm lokaler och bostäder. 2018 förlorade kommunen drygt 7 milj kr (7.058.262 kr) på dessa fastigheter. 2019 var förlusten nästan 3,6 milj kr (3.566.493 kr). Det har inte varit någon bra affär.

Utredningen räknar upp de olika objekten som skulle kunna vara aktuella för försäljning. Det handlar alltså om:

“lokaler och bostäder helt eller delvis utan hyresgäster, bostäder som uthyrs till privatpersoner, lokaler som uthyrs till föreningar och organisationer, lokaler som uthyrs till privatpersoner, lokaler som uthyrs till företag samt lokaler som uthyrs till andra myndigheter.”

Under varje objekt beskrivs byggår, yta, fastighetsbeteckning, nuvarande hyresgäster, underhållsplan, övrig information som är relevant samt objektets resultat under 2018 och 2019.

Jag ska inte räkna upp alla objekt här, inte heller direkt nämna något om med vilken oordning som vissa saker har skötts, eller snarare misskötts. Det finns tex fall där det inte finns några, eller man inte kan hitta berörda och aktuella, hyresavtal. Eller faktiskt att man inte ens vet var byggnaderna ligger… Det är bara att konstatera att begreppet i TTELA:s rubrik har fog för sig, “fastighetsträsket” (klicka här).

Det har varit värre än någon kunnat ana eller befara och då skulle vi också kunna fylla i med den misskötsel som skett av kommunala byggnader där kommunen faktiskt har verksamhet. Jag tänker t ex på Norra skolan. Där har bristen på underhåll resulterat i att skolan inte kommer att gå att använda med mindre än extremt dyra renoveringar. Eller Holmens gamla kontor i Vargön. Eller varför inte kommunhuset på Sundsgatan? För att inte tala om fuskbyggen i kommunal regi som Arena Vänersborg, där snön fick taket att rasa…

Det finns mycket att önska av Vänersborgs kommun som fastighetsägare. Ibland är det nog så att man undrar om kommunen ska äga några fastigheter och lokaler överhuvudtaget…

Det man kan hoppas på är att utredningen och fullmäktiges beslut i förra veckan ska leda till att det så småningom blir ordning och reda på kommunens fastighetsinnehav, -skötsel och -affärer. Fast det finns utrymme för tvivel… Det var ju inte alltför länge sedan som det kommunala bolaget Fastighets AB Vänersborg köpte Bergagården för 4,82 milj kr, och kommer att tvingas börja med att åtgärda fastighetens VA för beräknade 7,31 milj kr…

Anm. Här kan du ladda ner utredningen ”Hållbar ekonomi – Fastigheter för avyttring”.
Andra delen av denna blogg hittar du här: ”Fastighetsutredningen (2/2)”.

PS. Fastighetsutredningen har gett upphov och inspiration till följande bloggar:

Kategorier:fastigheter, Kommunfullmäktige 2020, ttela

KS 9/9: Fisket i Hallsjön, lokaler mm

6 september, 2020 Lämna en kommentar

Kommunstyrelsen sammanträder på onsdag, den 9 september. Och mötet genomförs precis som vanligt i dessa corona-tider. Same procedure… Är du ledamot eller ersättare och vill delta på sammanträdet så måste du bege dig, till fots, i bil eller kollektivt, till kommunhuset. I kommunhuset får du sitta i ett rum tillsammans med ledamöter från ditt parti eller din partikonstellation – och delta digitalt “på distans”.

Lidells skrivelse som antogs förra mötet av en enig kommunstyrelse har fortfarande inte lett till några resultat. (Se “KS: Nytt M-förslag om riktiga distansmöten!”.)

Gunnar Lidell (M) skrev:

“Då vi har ganska många förtroendevalda som av olika skäl befinner sig i riskgrupper, och inte vill/kan eller får åka kollektivt eller passera in och ut i offentliga miljöer, blir det inför hösten näst intill demokratiskt ohållbart att fortsätta på samma sätt som under våren.”

Skrivelsen ska väl utredas, och hur lång tid det tar vet jag inte. Det spelar ingen roll att kommunstyrelsen ställde sig bakom den tunga formuleringen “näst intill demokratiskt ohållbart”… Själv tycker jag inte att det finns något att utreda, det är bara för ordförande i kommunstyrelsen, dvs Benny Augustsson (S), att fatta ett beslut. Jag hoppas “saktfärdigheten” inte beror på ointresse från några politiker eller tjänstemän.

Hur som helst, min förhoppning att kunna delta på onsdagens möte har kommit på skam. Istället möts jag i utskicket som vanligt av ordförande Augustssons ord:

“Ordförande ber ersättare som inte ska tjänstgöra under sammanträdet att hålla sig hemma.”

Så här ser kommunstyrelsens dagordning ut:

Det är en del information, bland annat ska informationssäkerhetsspecialist Skeie och IT-chef Jörgen Haglund informera ledamöterna om informationssäkerhet och IT. Det brukar skickas ut en del underlag från informationspunkterna i efterhand. Det blir nog så denna gång också.

Ärendet “Revidering av lokalförsörjningspolicy och internt hyressystem” är lite intressant. Kommunstyrelsen ger nämligen samhällsbyggnadsnämnden bakläxa:

“Kommunstyrelsen avslår Samhällsbyggnadsnämndens förslag 2020-04-16 § 34 och vidhåller beslut KS 2016-08-24 § 149 då uppdraget att se över och lämna förslag till revideringar gällande internt hyressystem inte är fullgjort.”

Samhällsbyggnadsnämnden hade nämligen beslutat att föreslå:

“kommunstyrelsen besluta att upphäva tidigare beslut från KS”

Nej, säger alltså kommunstyrelsen – här ska inget upphävas. KS menar att eftersom samhällsbyggnadsnämnden har hand om kommunens fastigheter och byggnader, så är det också nämndens uppgift att se över det interna hyressystemet. Och det verkar väl vara logiskt…

Även under detta sammanträde föreslås det att en av mina motioner ska avslås. Det gäller motionen “Fiske på Hunne- och Halleberg” (se “Rädda fisket i Hallsjön! (3/3): Motion”).

I motionen yrkade jag att kommunfullmäktige skulle besluta att:

“tillskjuta nödvändiga ekonomiska medel till kultur och fritidsnämndens anslag för finansiering av fiske, utsättning, underhåll samt personal, på Halleberg och Hunneberg”

Bakgrunden till motionen var att  socialdemokrater, moderater, centerpartister, liberaler, kristdemokrater och miljöpartister röstade för att kommunfullmäktige i sitt budgetbeslut skulle lägga ner fisket i Hallsjön för att spara pengar.

Jag kan leva med att motionen blir avslagen. Det är ju nämligen så att fisket i Hallsjön lever vidare. Och det var ju hela idén med motionen.

Det som hände efter motionen är emellertid inte helt tydligt.

Stiftarkommunerna (Vänersborg, Trollhättan och Grästorp) gav Stiftelsen Bergagården i uppdrag att snabbutreda:

“förutsättningarna för att Stiftelsen Bergagården ska kunna ta över friluftsverksamheten (bryggor, grillplatser, spångar m.m.) vid Hallsjön.”

Och visst blev det en snabb utredning. Och dessutom en mycket summarisk utredning skulle jag vilja påstå. I utredningen står det i stort sett bara att Stiftelsen kan ta över ansvaret… Om bara Stiftelsen får underteckna arrendeavtalet gällande Hallsjön (med Sveaskog då, fast det står inte) och att Fastighets AB köper området kring Bergagården på Hunneberg. Det sistnämnda förstår jag inte varför det är en förutsättning för fisket Hallsjön. Och det köpet torde redan ha varit klart när utredningen gjordes… 

Och när det gäller det ekonomiska, som trots allt är viktigast, så står inget mer än:

“Att Stiftelsen Bergagården och kultur- och fritidsnämnden kommer överens om de ekonomiska förutsättningarna för ett övertagande.”

Vad parterna enligt Stiftelsen skulle eller borde komma överens om för att Stiftelsen skulle kunna ta över fisket framgår inte av utredningen. Det är också svårt att förstå hur Stiftelsen skulle kunna täcka de kostnader som ett övertagande av Hallsjön förde med sig. Stiftelsen anställde senare dessutom personen som “sköter om” fisket i Hallsjön.

Men det är väl som vanligt en del prat och handslag mellan “skål och vägg”.

I underlaget till kommunstyrelsens sammanträde på onsdag finns arrendeavtalet mellan Stiftelsen Bergagården och Sveaskog med och också avtalet mellan Stiftelsen och kultur- och fritidsförvaltningen. För det är faktiskt två av chefstjänstemännen i kultur och fritid som har tecknat avtalet med Stiftelsen – inte nämnden, inte någon politiker. Cheferna har dessutom skrivit under med Vänersborgs kommun, och inte kultur- och fritidsnämnden.

I avtalet mellan Vänersborg kommun och Stiftelsen Bergagården åtar sig parterna:

“Kommunen förbinder sig att lämna ersättning till Stiftelsen motsvarande 500.000 kr för övertagande av ansvaret gällande Hallsjön i enlighet med det arrendeavtal som tecknas mellan Stiftelsen och Sveaskog AB.”

Och:

“Stiftelsen förbinder sig att ta över ansvaret för återställande av området kring Hallsjön i enlighet med arrendeavtal med Sveaskog AB. Stiftelsen tar över det juridiska ansvaret för de bryggor, vindskydd mm. som finns på området, se bilaga 1. Beräknat värde på dessa inventarier är 20.000 kr. Stiftelsen lämnar ersättning på motsvarande till kommunen.”

Det är alltså inga politiker som har varit med utan kultur- och fritidsförvaltningen har sett det som en “icke-politisk” verkställighetsfråga. Dock har förvaltningschefen på kultur och fritid informerat sin nämnd.

Jag kan dock tycka att Stiftelsen fick köpa inventarierna lite väl billigt. Stiftelsen fick köpa vindskydd och bryggor för 15.000 kr och båt, båtmotor, gräsklippare, röjsåg, fiskeutrustning och diverse verktyg för sammanlagt 5.000 kr.

Hela ärendet “Fisket i Hallsjön” är lite oklart. Kommunfullmäktige beslutade ju faktiskt att lägga ner fisket – den 31 december 2019 skulle det vara slut. Men sedan har kommunfullmäktiges beslut alltså kringgåtts. Man kan undra vem som har dragit i trådarna och vem har bestämt att Stiftelsen skulle överta fisket. Vänersborg kommun finansierar ju faktiskt Stiftelsen till 60%, så fisket betalas ju ur kommunens kassa ändå. Jag undrar också från vilken kommunalt konto pengarna, 520.000 kr, kommer ifrån. Och vem som har fattat det beslutet…

Till slut – missförstå mig inte. Jag är jättenöjd med att fisket i Hallsjön får fortsätta. Det var det som motionen syftade till. Det är helt ok att kommunstyrelsen röstar enligt förslaget på onsdag som lyder:

“Kommunfullmäktige avslår motionen med hänvisning till att Stiftelse Bergagården övertagit fiskerätten i Hallsjön samt befintlig infrastruktur vid densamma.”

Jag kan inte hjälpa att jag ändå känner att motionen har bidragit till att fisket får vara kvar…

Jag tänkte återkomma med åtminstone en blogg till om de ärenden som ska behandlas på onsdag.

Kategorier:corona, fastigheter, Hallsjön, Hunneberg, KS 2020