Arkiv

Archive for 29 januari, 2019

KS: Detaljplan Galeasen, Sanden

29 januari, 2019 Lämna en kommentar

Igår skrev jag om Öxnered/Skaven. (Se ”Öxnered/Skaven”.) En fastighetsägare hörde snabbt av sig och konstaterade att det finns fem fastighetsägare längs den tilltänkta matarvägen till Djupedalsvägen som inte fått gehör för sina synpunkter. Personen skriver att vägen i det nya förslaget ligger 4,2 meter från sovrumsfönstret i en av fastigheterna. Trafikflödet kommer att öka när planen förverkligas och människor flyttar in i området. Nu finns det ett 20-tal bofasta men det kommer att bli 750 fastigheter. Trafiken ska enligt trafikutredningen uppgå till 150 fordon i timmen under den mest ansatta tiden.

Personen är mycket missnöjd och känner sig, liksom de andra fastighetsägarna, överkörd. Hen menar att det finns alternativa lösningar, t ex att den planerade järnvägstunneln vid Öxnereds skola endast görs för GC-trafik och att infarten till området istället kommer från Brätte och Möjered. Som då måste anläggas innan inflyttning i Öxnered/Skaven.

Men det var inte det jag skulle skriva om idag, det var den detaljplan som jag nämnde igår – Detaljplan för Galeasen 1. Med andra ord, detaljplanen för en del av området på Sanden Södra. Och faktiskt hörde två personer av sig redan igår kväll med synpunkter. De var inte särskilt positiva, och det är i ärlighetens namn inte jag heller. (Jag har tidigare skrivit flera bloggar om planerna för Sanden – se t ex de senaste bloggarna ”Några ord om Sanden” och ”KF: Ja till Sanden”. Det finns hänvisning till samtliga bloggar i ämnet efter denna blogg.)

Den 20 september 2017 beslutade kommunfullmäktige om ”Program för Detaljplaner för Sanden, söder om Dalbobron”. Det var ett relativt enigt fullmäktige, som efter en stunds debatterande, röstade igenom programmet. Det var bara Vänsterpartiet som röstade för en återremiss. Och då blev det naturligtvis ingen. Då yrkade Vänsterpartiet istället avslag på hela förslaget. Inte heller det fick gehör från kommunfullmäktige.

Det finns en rad problem med att bygga på Sanden. Här följer några frågor.

Hur ska kommunen hantera den situation som uppstår om och när markägare inte vill flytta sin verksamhet? Hur ser framtiden för hamnen ut? Hur ska översvämningsskydd och höjning av marknivå göras – och vem ska stå för kostnaderna om markägare inte vill vara med och bekosta dessa åtgärder? Vilka konsekvenser får skyddsavstånden? Vad kan riskerna för skred och sättningar medföra? Hur ser föroreningarna i marken ut? Vilka effekter på hälsa och säkerhet, med särskilt fokus på buller och vattenkvaliteten i Göta Älv, medför den ökade lokala trafikalstringen? Hur ska VA-nätets framtida utformning se ut? Vilka blir kostnaderna för att Vassbottenleden förändras från en trafikled till en stadsgata? Vilka blir kostnaderna för de nya gång- och cykelbanorna och den planskilda korsningen? Vad kostar den eventuella bro som ska byggas över den gamla hamnkanalen?

De flesta problemen tycks fortfarande vara olösta. Jag ser inte att något underlag har tagits fram sedan sist som visar hur kommunen ska hantera alla dessa ”utmaningar”. Och det finns inte heller några nya kostnadsberäkningar… För det kommer att kosta mycket pengar… Det handlar säkerligen om hundratals miljoner kronor. Kommunen har förhoppningar om att fastighetsägarna, både de som redan finns på Sanden Södra (den största delen av marken är privatägd) och de blivande, ska vara med och betala. Men det finns redan flera mark- och fastighetsägare som har meddelat att de inte vill det…

Frågorna bör ha svar, tycker jag, innan någon del av Sanden börjar exploateras…

En annan viktig aspekt är att de bostäder som kommer att byggas på Sanden med all sannolikhet aldrig kommer att bli aktuella för det stora flertalet av alla dom som söker egen bostad. Sandens bostäder kommer att vara i en prisklass för sig. Dessutom kommer de kommunala kostnaderna att åderlåta kommunens kassa och göra andra investeringar svårare eller omöjliga att genomföra. Det kan vara pengar som skulle behövas till t ex förskolor och skolor eller helt enkelt till andra bostadsområden som Öxnered/Skaven – där ”vanligt folk” skulle kunna ha råd att bo.

Och det är väl de här två aspekterna, alla ”utmaningar” på Sanden och kommunens begränsade ekonomiska kassa, som gör ärendet så tveksamt.

Länsstyrelsen yttrade sig då det begav sig för snart två år sedan:

”Svårigheterna att lokalisera bostäder i nära anslutning till så många källor med omgivningspåverkan är dock fortfarande påtaglig. Kommunen har kommit en bit på väg med strategin för översvämningsskydd. En stor fråga är när och om olika industrier och hamnen kommer att flytta från området och vilken möjlighet kommunen har att synkronisera dessa processer så att alla etapper enligt förslaget kan genomföras. Det finns ett fortsatt behov av detaljerade underlagsmaterial som visar att det går att skapa godtagbara boendemiljöer i området.”

Samrådsredogörelsen försökte ta udden ur Länsstyrelsens farhågor:

”… anser kommunen att ytterligare utredningar i detta skede inte behövs utan att nödvändiga utredningar tas fram tidigt i respektive detaljplaneskede då man vet vilken typ av användning som planeras inom olika områden.”

Kommunen anser alltså att det i detta skede inte behövs ”detaljerade underlagsmaterial som visar att det går att skapa godtagbara boendemiljöer i området.”

Sedan Sanden Södra behandlades i kommunfullmäktige förra gången har bara två nya utredningar gjorts – en trafikbullerutredning av Cedås Akustik, 2018-10-08, och en riskbedömning av Sweco, 2018-11-27 (kan hämtas här). Den sistnämnda utredningen handlar om riskerna från farligt gods.

Sweco skriver och det förutsätts i citatet att bensinstationen på Sanden försvinner:

”Beräkningar av från Prevecons tidigare riskanalys visar att individrisknivån i Vassbottenledens närhet från norra delen av området fram till korsningen Vassbottenleden/Brogatan (upp till ca 28 m från vägkanten) ligger på en nivå där rimliga riskreducerande åtgärder ska vidtas. Bortom 28 meter är individrisknivån enligt Prevecon acceptabel och inga riskreducerande åtgärder krävs. … I nuläget bedöms att det inte transporteras betydlig mängd farligt gods söder om korsningen Vassbottenleden/Brogatan och att det därför inte är nödvändigt med riskreducerande åtgärder på denna sträcka. Dock kan det med rimlighetsprincipen argumenteras för att ändå vidta åtgärder eftersom vägen är klassad som en sekundär transportled för farligt gods. Sammantaget så bedöms den planerade bebyggelsen möjlig att genomföra ur ett riskperspektiv om hänsyn tas till de skyddsavstånd och åtgärder som föreslagits.”

Imorgon ska kommunstyrelsen alltså yttra sig över detaljplanen för en del av området – se karta nedan.

Det kan väl också nämnas att fastigheten Galeasen 1 är i privat ägo. Resten av planområdet ägs dock av kommunen. Bensinstationen upplåts av kommunen med arrendeavtal.

Så här är det tänkt att bli i det område som detaljplanen ska gälla:

”Planförslaget innebär att ca 120 lägenheter kan uppföras i form av flerbostadshus på ytan mellan Gamla Hamnkanalen och Brogatan. De tillkommande byggnaderna ges möjlighet till en variation mellan 4-9 våningar, där de lägre våningsantalen är placerade i anslutning till Gamla Hamnkanalen för att sedan öka i våningsantal mot väster och sedan trappas ner igen mot Brogatan.”

Planförslaget innebär att både blomsteraffären och bensinstationen tas bort.

Det är en hel del som intresserade byggnadsherrar, och kommunen, måste tänka på innan byggena på området kan bli verklighet. Jag återger några punkter från förslaget till detaljplan. (Fetstilen är min. Den visar utredningar som ska göras, men ännu inte har gjorts, och några i mitt tycke ännu mer ”intressanta” detaljer än andra.)

”Planområdet ligger inom det område som föreslås som primär skyddszon för Göta älv och Vänersborgsvikens vattenskyddsområde.”
”Sedan 2011 pågår ett arbete med att ta fram vattenskyddsområde och vattenskyddsföreskrifter för Vänersborgsviken och Göta älv, vilket kan påverka aktuellt planområde. Det är först när länsstyrelsen beslutat om vattenskyddsområdet och föreskrifter och beslutet vunnit laga kraft som bestämmelserna börjar gälla.”
”Med anledning av att planområdet ligger inom föreslagen primär skyddszon för vattenskyddsområde kan restriktioner för bland annat markarbeten, hantering av dagvatten och hantering av material som kan medföra/innehålla föroreningar komma att gälla inom området när länsstyrelsen beslutat om vattenskyddsområdet och föreskrifter.”
”Marken inom planområdet är flack med en marknivå kring + 46 i höjdsystem RH2000. Byggnadernas funktion ska klaras även om det blir en översvämning. Under hösten 2017 har SMHI tagit fram nya beräkningar för Vänern. De anger att bostäder inte ska placeras lägre än 47,22 i RH2000. Tillgängligheten till och från planområdet är säkerställt genom att Vassbottenleden, vid bron över Hamnkanalen, ligger på en höjd av +47,5 i RH2000 (
=28 cm!!; min anm) och i det läget kan användas för tillkomst till planområdet.”
”Plankartan reglerar lägsta höjd för golvnivå för bostäder, placering av entréer och utförande av byggnader under nivån +47,22 (RH2000) för att säkerställa byggnadernas funktion om Vänern stiger till +47,22. Det innebär att golvnivå för bostäder behöver placeras ca 1,5 m över den befintliga marknivån som ligger på ca +46. Bostäder ska kunna utrymmas mot söder där marknivån är högst vid översvämning. Lokaler kan finnas i markplan, men behöver då anordnas med översvämningsskydd.”
”Vänern förväntas stiga i framtiden och höjdsättningen inom fastigheten behöver anpassas till framtida förutsättningar. Utifrån framtagna förslag på översvämningsskydd kommer dagvattenutredningen undersöka om instängda områden för avledning av ytligt dagvatten risker att skapas, så som vid skyfall.”
”Ny bebyggelse ska tillåtas endast om dränering kan ordnas vid de dimensionerande vattennivåer som anges i kommunens Översvämningsprogram.”
”Planen möjliggör att gården blir upphöjd i förhållande till omgivande marknivå för att klara översvämningsrisken.”
”En dagvattenutredning kommer att utföras innan granskning av planen.”
”Avledning av skyfall inom fastigheten ska utredas så att skador på byggnader undviks. Påverkan från och på omkringliggande bebyggelse utreds ur skyfallssynpunkt.”
”Syftet är att inte belasta befintligt ledningssystem med ökade flöden som ofta uppstår vid exploateringar samt att inte försämra för recipienten. En beräkning av hur stora flöden som den aktuella exploateringen medför jämfört med dagens flöden från planområdet kommer ingå i utredning. Jämförelse mellan flöden före och efter exploatering kommer genomföras.”
”De översta 3-4 m av friktionsjorden består troligtvis av muddringsmassor från anläggandet av Gamla Hamnkanalen.”
Detaljerad stabilitetsutredning kommer tas fram inför granskning. … Friktionsjorden kan omlagras och deformeras vid vibrerande arbeten som pålnings- eller spontningsarbeten. Leran är mycket sättningskänslig, sannolikt pågår krypsättningar i hela lerprofilen.”
”Tillkommande flerbostadshus rekommenderas generellt att grundläggas med spetsburna prefabricerade betongpålar. Pålarna ska dimensioneras för fullt utvecklad påhängslast. Vid mycket stora djup till fast botten (30-50 m) och/eller i kombination med höga byggnadslaster kan annan påltyp som grövre stålrörs- eller stålkärnepålar erfordras med hänsyn till påhängslasternas storlek.”
”Skyddsföreskrifter kan komma att gälla efter att Länsstyrelsen fattat beslut om vattenskyddsområdet. Sanering av marken kommer krävas i samband med exploatering.”
Föroreningshalter och -mängder före och efter exploateringen kommer beräknas. Exploatering ska inte försämra recipientens förutsättningar för att uppnå dess miljökvalitetsnormer. Eventuella reningsåtgärder kommer föreslås i utredningen. Förslaget till nya vattenskyddsföreskrifter kommer att beaktas.”
”Dagvattnet inom planområdet ska så långt möjligt tas om hand lokalt så att föroreningar inte når Vassbotten.”
Efterbehandling av förorenad mark kommer att krävas i samband med exploatering av planområdet. För bedömning av slutlig omfattning erfordras vidare utredning och samråd med tillsynsmyndighet.”
”I två fall påträffas i fyllnadsmassorna okulärt avvikande material med föroreningshalter överstigande riktvärde för MKM, i det ena fallet med inslag av slagg och i det andra fallet med inslag av trärester.”
”Kommunen har en ledningsrätt för va-ledningar inom fastigheten Galeasen 1. Denna behöver flyttas för att kunna exploatera fastigheten på ett bra sätt. Kommunen avser att teckna ett exploateringsavtal gällande flytt av ledning och omprövning av ledningsrätt.”
”En spillvattenledning och en fjärrvärmeledning med ledningsrätter inom Galeasen 1 föreslås flyttas. Omprövning av ledningsrätter görs av lantmäteriet efter initiativ från ledningshavaren och på exploatörens bekostnad.”
”För det aktuella planområdet är strandskyddet upphävt i tidigare detaljplan men återinträder inom hela området i samband med att en ny detaljplan tas fram. Strandskyddsfrågan ska då prövas på nytt.”
”Grönplanen anger att strandområdena ska bevaras gröna och tillgängliga för allmänheten och möjligheterna till liv och rörelse utvecklas.”
”Parkering för bostädernas behov inryms i parkeringsgarage under den nya byggnationen.”
”Bottenvåningar i bostadshus utefter trafikerade stråk bör i första hand upplåtas för handel och verksamheter.”
”Planförslaget påverkar inte direkt gång- och cykelvägarna, men aktualiserar frågan om Vassbottenledens ombyggnad till en esplanad med gång- och cykelbanor enligt programmet för Sanden söder om Dalbobron, vilket skulle förbättra förutsättningarna för gång och cykel i anslutning till området.”
”Enligt programarbetet som föregått detaljplanen bör Vassbottenleden förändras från en trafikled till en stadsgata med en mer stadsmässig utformning. … korsningarna bör få en utformning som ger en trafiksäkrare miljö. Arbete pågår för att förbättra rondellen i korsningen mellan Brogatan och Vassbottenleden.”

Jag vill återigen understryka att alla punkter och citat är tagna direkt från detaljplaneförslaget – om än omkastade och sorterade. Det är också möjligt att några av punkterna ”går in i varandra” eller beskriver samma sak.

Men en sak står nog klar. Det är mycket att tänka på och det är många utredningar som återstår att göra. För att inte tala om osäkerheten i utredningarnas resultat. Och hur vet kommunen att det som måste göras på Galeasen med t ex VA-dragningar, GC-vägar, synkroniserar med kommande planer för Sanden?

Och kostnaderna. Ska Vänersborgs kommun återigen bara köra på och lösa problemen allt eftersom de uppkommer? Ska Vänersborg återigen fatta beslut på bristfälliga underlag? Det är ju en attityd och inställning som tyvärr har varit alltför vanlig i Vänersborg, och som historiskt har visat sig bli dyrbar… Väldigt dyrbar.…

Nu har fullmäktige och alla andra partier redan fattat beslut om Sanden Södra. Men visar inte alla dessa citat ovan att det beslutet, och det troliga beslutet imorgon i kommunstyrelsen, är ”byggt på lösan sand”.

Anm: Tidigare bloggar om Sanden:

%d bloggare gillar detta: