Stefan Kärvlings blogg

Anm. Denna blogg är en direkt fortsättning på bloggen “Sikhall: Fastighetsrättsliga lösningar? (2)”.

Magnus Larsson och de andra fastighetsägarna har stora visioner för Sikhall – både för “Hamnen” och “Viken” samt magasinet. Kommunen har uppfattat visionen på följande vis och beskriver den i överenskommelsen:

“Fastighetsägaren har beskrivit en vision för Sikhall vilken han vill genomföra när han förvärvat markområden som berörs i denna överenskommelse. En småbåtshamn för ca 150 båtar med faciliteter som anses tillhöra en småbåtshamn. Fastighetsägaren vill utveckla Sikhalls magasin med utbyggnader som medger en restaurangverksamhet och gästbryggor för att restaurangen ska kunna motta båtburna gäster.”

Det stämmer bra med Magnus Larssons visioner – för “Hamnen” och magasinet. Men Larsson och fastighetsägarna har även visioner för “Viken”. Och här innebär förslaget till överenskommelse att visionen inte kan fullföljas.

Larsson vill utveckla campingen och ser på sikt även en lanthandel och/eller en cafeteria i området. Mellan detta område och stranden vill han ha en park. Människor ska kunna sitta med en kopp kaffe på en servering och se ut över sjön. Larsson vill inte att området ska fortsätta att vara “natur/skogsmark”, som det står i överenskommelsen. (Se “Sikhall: Fastighetsrättsliga lösningar? (2)”.)

Magnus Larssons vision är vidare att utöka och förlänga badstranden. Han vill även anlägga en parkering nedanför vägen som övergår till grönyta och släntas ut till sandstranden. Det vill han göra på den del av Sikhall 1:6 som han redan äger. Det är också en viktig del av visionen att Larsson och fastighetsägarna får bygga betydligt fler bostäder i Sikhall.

Visionerna är viktiga att ha i minnet när vi fortsätter att studera förslaget till “ÖVERENSKOMMELSE OM FASTIGHETSREGLERING i Sikhall”. Överenskommelsen innehåller nämligen inte bara själva fastighetsregleringarna utan kommunen ställer också upp en rad villkor och – viten (”böter”). Och de andas tyvärr ett visst misstroende…

Under punkt 9, “Genomförande av exploateringsplaner”, skriver kommunen:

“I och med detta avtals signerande förbinder sig fastighetsägaren till Sikhall 1:6 att utan dröjsmål från sin sida medverka till att planprocessen bedrivs framåt.”

Det tänker sannolikt Magnus Larsson och fastighetsägarna göra, det är ju de som har satt igång hela detaljplaneprocessen…

Det är dock lite oklart vad “utan dröjsmål” innebär. Kommunen har ju själv hållit på i över 8 år med planarbetet… Betyder det att ett ifrågasättande eller en önskan om dialog är ett “dröjsmål”? Kravet från kommunen kan dock uppfattas som ok, men sedan kommer ett stycke med rubriken “vite”…

“I de fall fastighetsägaren inte verkar för att planen ska antas ska han ersätta Samhällsbyggnadsförvaltningen för de kostnader förvaltningen lagt ner i plan- och utredningskostnader samt ersätta kommunen för utgifter i samband med detta avtals upprättande, värdering etc.”

Och då tänker sannolikt många, i varje fall jag – det beror väl på hur detaljplanen ser ut? Magnus Larsson kan väl inte tvingas acceptera en detaljplan som t ex går emot hans vision?

Det var Magnus Larsson och fastighetsägarna som den 4 mars 2015 ansökte om planbesked för att få lov att stycka av tomter för småhusbebyggelse. Fastighetsägarna äger nämligen tillsammans det mesta av marken inom det tänkta planområdet. Det ledde till att byggnadsnämnden var tvungen att upprätta en detaljplan. Det beslutade nämnden den 19 maj 2015 och det innebar att de som ansökte om planbesked fick stå för kostnaderna. Efter 8 års arbete och förhalande av planen så kan man undra om inte kommunen bör ersätta fastighetsägarna för deras kostnader…

Under rubriken “Genomförande av planen” står det:

“Fastighetsägaren ska när planen fått laga kraft bygga ut hamnen och magasinet enligt detaljplanens bestämmelser och den vision som legat till grund för kommunfullmäktiges inriktningsbeslut och i förlängningen de fastighetsrättsliga åtgärder detta avtal reglerar. Visionen ska vara genomförd inom planens genomförandetid.”

Ja, det hoppas väl Magnus Larsson också på. Det är naturligtvis hans plan och målsättning. Men återigen blandas två saker ihop. Visionen är en sak, den framtida detaljplanens utseende en annan. Det är inte visionen som ska vara genomförd, det är detaljplanen. Om sedan detaljplanen återspeglar visionen fullt ut återstår att se.

Magnus Larsson är beroende av intäkter för att kunna genomföra sina visioner, som förhoppningsvis då återspeglas i en detaljplan… Han måste sälja hustomter i området, sjöbodar, båtplatser osv. Och då är Larsson beroende av hur detaljplanen är utformad och att kommunen sedan beviljar bygglov till bostadshus och sjöbodar som människor vill köpa, godkänner utbyggnader av magasinet som medger restaurangverksamhet och gästbryggor osv.

Och ändå vet alla utifrån de senaste årens pandemi, kriget i Ukraina, inflationen och stigande räntor att det är osäkert att vara företagare. Hur ska Magnus Larsson kunna veta om han i framtiden kan producera allt han vill? Och hur skulle han kunna veta om människor vill hyra eller köpa hustomter, sjöbodar och båtplatser? Om Larsson bygger 50 båtplatser och bara får uthyrt 25, då bygger han självklart inte 50 till… Hur ska en företagare kunna vara säker på att få uthyrt eller sålt allt den producerar? Hur ska Larsson veta att företaget kommer att få tillräckligt med intäkter om 2 år, 5 år, 10 år? 

Det är omöjligt att ställa sådana krav som kommunen gör på en entreprenör som är beroende av att verksamheten genererar intäkter. Det måste till någon annan formulering, kanske något i stil med att förverkligandet av detaljplanen måste påbörjas… För det är väl ingen som tvivlar på Magnus Larssons intentioner? Det har väl om inte annat renoveringen av magasinet visat…?

Kommunen ställer krav på Magnus Larsson. Det vore intressant om han kunde ställa krav på att kommunen uppfyller sin del av åtagandena, t ex bygger en GC-stig. Eller sköter om parkeringen och sjösättningsrampen.

Kommunen skriver i överenskommelsen att om Magnus Larsson inte genomför visionen (det står “visionen”, inte detaljplanen) så ska han inte bara ersätta kommunen för plan- och utredningskostnader mm utan också:

“Fastighetsägaren ska utöver direkta kostnader ersätta Samhällsbyggnadsförvaltningen med 10% av kontraktsvärdet per påbörjad månad som slutförandet dröjer. Kontraktsvärdet utgörs av totalbeloppet av ersättningen för mark som regleras som fastighetsägaren betalar till kommunen.”

Magnus Larsson ska betala nästan 300.000 kr till kommunen för den mark han förvärvar från kommunen. Det betyder att kommunen anser att han ska betala 30.000 kr i månaden i vite. Det är knappast rimligt. Larsson kan inte beläggas med viten för att han eventuellt inte får in de intäkter som krävs för att förverkliga hela detaljplanen.

Det finns ett förslag om en slags “force majeure” i överenskommelsen:

“I de fall visionen inte kan genomföras på grund av faktorer som ligger utanför fastighetsägarens kontroll ska ett vite inte utkrävas.”

Den företagsekonomiska situationen ingår inte. Kommunen förklarar:

“Faktorer som kan ligga utanför fastighetsägarens kontroll, men inte begränsas till, kan vara exempelvis förändrad lagstiftning som förhindrar att hamnverksamhet byggs ut enligt gällande lagstiftning eller att förutsättningar för att erhålla tillstånd för hamnutbyggnad (vattendom etc) förändras.”

Det finns även en “klausul” som reglerar vad som händer om en detaljplan inte antas eller inte får laga kraft, då:

“ska Fastighetsägaren verka för att bygga ut hamnen och magasinet enligt den vision som legat till grund för kommunfullmäktiges inriktningsbeslut och i förlängningen de fastighetsrättsliga åtgärder detta avtal reglerar. Visionen ska vara genomförd inom 10 år från det att beslut fattats om att planen inte ska antas eller vinna laga kraft.”

Den här sistnämnda “paragrafen” bör sannolikt utgå helt. Detaljplanearbetet påbörjades en gång i tiden för att möjliggöra förverkligandet av visionen. Utan detaljplan är det sannolikt inte möjligt. Larsson har redan frågat om han kan söka erforderliga lov och börja bygga i hamnen. Han har fått beskedet att han måste vänta på detaljplanen. För övrigt kan samma resonemang som tidigare tillämpas.

Jag kan inte säga varifrån tanken på dessa villkor och viten kommer i överenskommelsen. De ingick inte i kommunfullmäktiges beslut. Det beslutet handlade enbart om de fastighetsrättsliga frågorna (och ett servitut för Segelsällskapet). Det finns i och för sig en logik i att den som förvärvar mark från kommunen verkligen utför det som den avsåg vid köpet av fastigheten/marken. Det får ju inte vara så att t ex ett företag förvärvar mark för att bygga bostäder, och sedan låter marken vara obebyggd – och förfalla. Som på fastigheterna där Östra respektive Södra skolan en gång fanns. Det föreligger dock inte någon sådan risk i Sikhall.

Kommunfullmäktige antog 2016 “Riktlinjer markanvisningar, exploateringsavtal och försäljning av kommunägda fastigheter”. (Kan laddas ner här.) Det är väl det styrande dokument som kommer närmast det som gäller den fastighetsreglering som är på gång i Sikhall.

I dessa riktlinjer står det under avsnittet “Markanvisning”:

“I köpeavtalet fastställs tidplan för den kommande byggnationen, uppställs villkor för utformning samt säkerställs att planen blir genomförd på sådant sätt att kravet på ett tidsenligt väl fungerande bebyggelseområde blir tillgodosedda.”

Villkor kan alltså uppställas av kommunen. Men om dessa villkor inte fullföljs? Ur riktlinjerna:

“En markanvisning, som inte kan fullföljas, till exempel på grund av att detaljplanen inte kan antas eller att området visar sig vara olämpligt att exploatera av andra orsaker eller att det är uppenbart att exploatören inte har förmåga att genomföra projektet, ger inte rätt till ersättning eller ny markanvisning.”

I dessa riktlinjer nämns inte ordet “vite”. Och det trots att projektet kanske inte kan genomföras på grund av att “exploatören inte har förmåga”… 

Jag kan alltså inte säga varifrån tanken på vite kommer i förslaget till överenskommelse mellan kommunen och Magnus Larsson. (Att t ex byggnadsnämnden utdömer viten förekommer tämligen ofta, men då handlar det inte om sådana här frågor.)

Förslaget till överenskommelse är inte acceptabelt i sin nuvarande form, men det är en bra grund att utgå ifrån i den dialog som måste följa. De fastighetsrättsliga lösningarna är i stort sett bra men inte att överenskommelsen går in på detaljplanens domäner. Detaljplanen blir en senare fråga. Avsnittet om villkor och viten måste, som jag ser det, arbetas om i grunden.

Förslaget till överenskommelse är ett steg framåt. Det är bara att hoppas att resan fortsätter och når sitt mål så fort som möjligt.

==

Bloggar i denna serie:

• ”Sikhall: Fastighetsrättsliga lösningar? (1)” – 27 september 2023
• ”Sikhall: Fastighetsrättsliga lösningar? (2)” – 28 september 2023
• ”Sikhall: Fastighetsrättsliga lösningar? (3)” – 1 oktober 2023

Anm. Denna blogg är en direkt fortsättning på bloggen “Sikhall: Fastighetsrättsliga lösningar? (1)”.

Magnus Larsson har fått ett förslag till överenskommelse om fastighetsrättsliga lösningar i Sikhall. Förvaltningen förklarar:

“Detta avtal utgör underlag till ett ärende som bereds för politiskt beslut om faktisk försäljning för att sedan ligga till grund för en förrättning hos lantmäteriet om fastighetsreglering.”

Det är onekligen en “viss” väg kvar att vandra innan kommunen och fastighetsägarna kommer fram. Hur lång vägen är vet ingen i nuläget, men som ett kinesiskt ordspråk lyder:

“Även den längsta resan börjar med ett litet steg.”

Och nu går man äntligen framåt, och inte bakåt som man har gjort i Sikhall sedan 2007… Det här förslaget till överenskommelse bör ses, anser jag, som en utgångspunkt för ytterligare dialog – för att ta ännu några steg framåt. Förslaget innehåller nämligen en del som bör diskuteras, och ändras.

Det finns förslag på fastighetsrättsliga lösningar på tre olika delområden i Sikhall – Hamnen, Magasinet och Viken. (Ja, egentligen också på ett 4:e område.) På varje delområde lade tjänstepersonerna på samhällsbyggnadsförvaltningen fram två alternativ, kommunens alternativ till lösningar och fastighetsägarnas. Kommunfullmäktige beslutade enligt förslagen från fastighetsägarna och Magnus Larsson.

I Sikhalls hamn innebär förslaget att området markerat med gul skraffering på kommunens fastighet, Sikhall 1:4, ska förvärvas av Magnus Larsson. Området ska i fortsättningen alltså tillhöra Larssons fastighet, Sikhall 1:6.

Det kan vara värt att notera att stenpiren hamnar på fastigheten Sikhall 1:6 (Magnus Larssons fastighet), medan parkeringen och sjösättningsrampen fortfarande blir kvar i kommunens ägo (Sikhall 1:4).

Det betyder att hyresavtalen för kommunens båtplatser längs stenpiren kommer att övertas av Magnus Larsson. 

Förvaltningen skriver att det gula markerade området ska utgöras av:

“Centrumändamålsliknande verksamhet och hamnanläggning med tillhörande verksamheter.”

Jag är inte riktigt säker på vad “centrumändamålsliknande verksamhet” innebär just i Sikhall. Boverket definierar “Användningen Centrum” på följande sätt:

“kombinationer av olika verksamheter som handel, service, tillfällig vistelse, samlingslokaler, kontor och andra jämförliga verksamheter som behöver ligga centralt eller vara lätta att nå.”

Det är byggnadsnämnden och kommunfullmäktige, som i en detaljplan bestämmer hur ett område får användas och vad som t ex får byggas och inte, osv. Antagligen vill också Länsstyrelsen ha ett ord med i laget eftersom området omfattas av strandskydd. Det tycks därför som om formuleringen i den föreslagna överenskommelsen är något “förhastad”… Men naturligtvis hoppas Magnus Larsson att byggnadsnämnden ska göra hans “centrumändamålsliknande” vision möjlig genom att t ex “rita in” en restaurang eller café i detaljplanen,

Det lilla röda området på ca 95 kvm på kartan (längst upp till vänster) är en del av Sikhall 1:6 (Magnus Larssons fastighet). Den ska regleras och flyttas över till kommunens fastighet Sikhall 1:4. Regleringen är för att vägen in till parkeringen ska ligga i samma ägares hand, dvs kommunens.

Magnus Larsson föreslås få betala 195.000 kr i ersättning till kommunen för den fastighetsrättsliga lösningen i “hamnen”, dvs för den areal som överförs till fastigheten Sikhall 1:6. För det lilla röda området betalar kommunen 1.250 kr till Larsson.

Den 26 september 2022 beslutade styrelsen för Stiftelsen Sikhalls Magasin att överlåta nyttjanderättsavtalet för Sikhalls magasin till Magnus Larsson. Styrelsen beslutade enhälligt (se “Nyhet om Sikhalls magasin”):

“att överlåta nyttjanderätten till Sikhalls Magasin till Magnus Larsson.”

Marken runt magasinet kvarstod dock i kommunens ägo. I förslaget till överenskommelse står det:

“Magasinsbyggnaden har utgjort en lös egendom såsom nyttjanderätten var formulerad, i och med fastighetsregleringen kommer marken vilken magasinet vilar på tillföras till ägaren av byggnaden. Magasinsbyggnaden efter regleringen utgöra fast egendom till Sikhall 1:6.”

Magasinet, liksom marken kring byggnaden, vattnet utanför och runt om, och även stenpiren, kommer att ingå i Sikhall 1:6.

I området vid badet, “Viken”, ska det också göras en del fastighetsrättsliga lösningar.

Delar av kommunens fastighet Hopperud 1:12 ska föras över till Magnus Larssons fastighet Sikhall 1:6:

“Blått markerade områden om totalt ca 12.000 kvm ska regleras till fastighetsägarens fastighet Sikhall 1:6. Området är och ska fortsätta utgöra natur/skogsmark.”

Kommunens förslag till överenskommelse stämmer inte överens med fastighetsägarnas vision – om det med natur/skogsmark menas att den misskötta sly- och skogsdungen ska behållas. Fastighetsägarna vill se en park i området. Och får de inte skapa en park, utan att området ska se ut som det gör nu – ja, vad ska de då med marken till?

Jag skrev tidigare i bloggen att ett förslag var “förhastat” därför att det är byggnadsnämnden/kommunfullmäktige som i en detaljplan bestämmer hur ett område får användas och vad som t ex får byggas och inte osv. Det gäller samma sak här. Det är byggnadsnämnden/fullmäktige som bestämmer hur detaljplanen ska se ut, inte samhällsbyggnadsförvaltningen. Av den orsaken kan jag inte se att en skrivning om vad området ska användas till hör hemma i den här överenskommelsen. Dessutom skulle det troligtvis innebära att Magnus Larsson enbart av denna orsak avvisar förslaget.

Jag är lite fundersam över “spetsen” i det blå området. Det är blått, men med en annan nyans. Området utgörs av strand och Svartebäcks utlopp i sjön. Det står att området ska övergå till Larsson, Sikhall 1:6, men i det förslag som låg på fullmäktiges bord vid beslutet ingick inte detta område i fastighetsregleringen, dvs kommunen skulle behålla detta strandområde. (Magnus Larsson kan genomföra sin vision med utökad strand och parkering på den mark han redan äger.)

Magnus Larsson ska betala 96.000 kr i ersättning till kommunen för marken i “Viken”. Vilket han sannolikt ser som bortkastade pengar om han inte får anlägga en park… Larsson får dock “tillbaka” 1.250 kr, som kommunen betalar för marken markerad med orange.

Området som är markerat med orange ska regleras från Magnus Larssons fastighet Sörbo S:1 till kommunens fastighet Hopperud 1:12. Området på ca 400 kvm utgör ut-/infart till parkeringen för badplatsen. Kommunen vill försäkra sig om att området ska fortsätta vara det, trots att det idag finns ett servitut…

Det område som markeras med ett kort rött streck på kartan ovan, 50 kvm, ska föras från Sikhall 1:6 till kommunens fastighet Sikhall 1:4. Området ska utgöra stig, som det står i förslaget, för gång- och cykeltrafikanter. Kommunen håller tydligen “dörrarna öppna” för en “GC-stig” längs hela Sikhallsviken.

En eventuell “GC-stig” ska ha följande sträckning längs väg 2149 (se röd linje):

Det betyder att:

“Del av Sikhall 1:6 och Gestads-Berg 1:87 ska regleras till kommunens fastighet Sikhall 1:4 enligt röd markering.”

Kommunen avser inte att ersätta Magnus Larsson, som också äger fastigheten Gestads-Berg 1:87, för marken till “GC-stigen”. Kommunen skriver i förslaget att marken belastas med ledningsrätt för kommunalt VA och att Larsson redan har ersatts i ledningsrättsförrättningen. Kommunen bedömer därför att:

“stigens tillkommande är av den vikt att den mark som överförs för det ändamål inte ska ersättas ekonomiskt.”

Det var samtliga fastighetsrättsliga lösningar som förslaget till överenskommelse innehåller. Och vad jag kan se så är de helt i överensstämmelse med kommunfullmäktiges beslut den 17 maj – med ett undantag då vid “Viken”. Man får dock inte glömma att den mark som Magnus Larsson förvärvar av kommunen är delar av den mark som han köpte 2005 och som kommunen förköpte/exproprierade 2007.

Förslaget innehåller även flera andra paragrafer om t ex villkor och viten. Och här blir överenskommelsen något mer “komplicerad”.

Det tänkte jag återkomma till i en tredje och sista blogg.

Fortsättning följer i bloggen ”Sikhall: Fastighetsrättsliga lösningar? (3)”.

==

Bloggar i denna serie:

• ”Sikhall: Fastighetsrättsliga lösningar? (1)” – 27 september 2023
• ”Sikhall: Fastighetsrättsliga lösningar? (2)” – 28 september 2023
• ”Sikhall: Fastighetsrättsliga lösningar? (3)” – 1 oktober 2023